Узуфрукт — право пользоваться чужим имуществом и получать от него доход, не уничтожая его. В недвижимости он встречается в наследствах, продажах «голой собственности» и семейных договорённостях; понимание его стоимости избавляет от сюрпризов при покупке и продаже.
Узуфруктуарий может жить в объекте, сдавать его и оставлять арендную плату себе, но не может продать саму собственность или изменить её так, чтобы она подешевела. «Голый собственник» сохраняет право продать или заложить свою долю — но всегда с обременением в виде узуфрукта.
Узуфрукт может быть частичным (на часть объекта) или разделённым между несколькими людьми. В таком случае окончание одной доли не прекращает права остальных: титул нужно читать внимательно, а не по памяти.
Для пожизненного узуфрукта испанская практика считает стоимость как 89 минус возраст узуфруктуария, но не меньше 10% стоимости объекта. В 60 лет узуфрукт — 29%, в 80 лет — уже 10%.
Для срочного узуфрукта — 2% стоимости объекта за каждый год, но не более 70% в сумме. Эти проценты — налоговый и нотариальный ориентир; реальная цена сделки обсуждается отдельно и может сильно отличаться.
Создание узуфрукта за вознаграждение облагается налогом на передачу имущества либо НДС с гербовым сбором; создание безвозмездно — налогом на дарение. Узуфруктуарий платит IBI и обычные расходы по содержанию, а полученную аренду декларирует.
При прекращении узуфрукта «голый собственник» консолидирует полное право. Если узуфрукт заканчивается смертью узуфруктуария, а голая собственность досталась по наследству, может возникнуть налог на наследство: планировать это нужно заранее, а не после.
Пожизненный — смертью узуфруктуария; срочный — истечением срока. Также — отказом, консолидацией (когда узуфрукт и голая собственность оказываются у одного лица) и полной гибелью объекта.
Прекращение не происходит в Земельном реестре автоматически: его нужно зарегистрировать. Без записи «голый собственник» может не суметь продать объект или заложить его как полную собственность — покупатель и банк увидят обременение.
Частая схема: супруг получает пожизненный узуфрукт на жильё, а дети — голую собственность. Такое разделение позволяет пережившему супругу остаться в доме, а детям — унаследовать имущество, но ограничивает их возможность продать объект до прекращения узуфрукта.
Если вы «голый собственник» и хотите продать, покупатель сделает скидку на узуфрукт. Если вы узуфруктуарий и нужны деньги, вы можете продать своё право, но рынок там уже, а цена ниже.
Посчитаем стоимость узуфрукта и объясним, как он влияет на продажу, наследство и налоги.
Поговорить с командой Скачать чек-лист