Примерно раз в неделю нас спрашивают, даёт ли покупка виллы за 600 000 € вид на жительство. Не даёт — и не даёт с апреля 2025 года. Но вопрос всё повторяется, обычно от людей, которые прочитали статью 2023 года, так что вот полноценный ответ — включая ту часть, которую большинство таких статей опускают: что действительно работает до сих пор.
Испанская программа резидентства для инвесторов закрылась для новых заявок 3 апреля 2025 года. Закон в её основе — Ley Orgánica 1/2025, и он не просто убил путь через недвижимость, а покончил со всем режимом по Закону 14/2013: 2 миллиона евро в госдолге, миллион в акциях, миллион на банковском депозите, бизнес-проект, который надо было обосновать как представляющий общий интерес. Недвижимость была главной темой, но не выжило ничего.
Заявки, поданные до этой даты с полным комплектом документов, как правило, остаются действительными и рассматриваются по правилам, действовавшим на момент подачи. Если ваш пакет 2 апреля был ещё собран наполовину — это разговор для вашего юриста, а не для блога. Такие случаи решают переходные нормы, а не мы.
Нет. Разрешения, выданные по старой схеме, сохраняют свой график продления. На вашей карте указан срок действия, и вы продлеваете её до этой даты так же, как всегда. Стоит проверить этот срок сейчас, а не в месяц истечения, потому что система записи на продление в Испании не считается с вашими планами на поездки.
Он даёт вам дом. Это по-прежнему по-настоящему хорошо, и в Барселоне и на побережье Маресме это остаётся неплохим долгосрочным активом. А вот право на резидентство он больше не даёт. Вы можете совершенно законно владеть испанской недвижимостью как нерезидент — с NIE, нотариусом и юристом — и проводить до 90 дней в Шенгенской зоне в течение любых 180 как посетитель из третьей страны. Купите в апреле, владейте двадцать лет — вы всё равно турист.
Раз уж об этом зашла речь, стоит знать, во сколько обходится покупка. Для вторичного жилья в Каталонии налог на передачу начинается с 10 % и растёт по ступеням для более дорогих домов, плюс расходы на нотариуса, реестр и юриста — обычно ещё 1–2 %. Для новостройки это 10 % НДС плюс региональный гербовый сбор. Наш гид по покупке элитной недвижимости в Барселоне разбирает всю последовательность, а обзор инвестиций 2026 года рассказывает о доходности и о том, что изменилось на рынке.
Сейчас почти всех проводят три пути, и выбрать не тот — дорогая ошибка, потому что они не взаимозаменяемы:
Есть также обычный путь разрешения на работу и проживание, если вас действительно трудоустраивает испанская компания, и воссоединение семьи для супругов и детей резидентов. О них почти не пишут в статьях о «золотой визе», а жаль — они охватывают многих.
Да, и это распространённая последовательность. Вы покупаете как нерезидент, затем подаёте на одну из виз в испанском консульстве в своей стране, потом приезжаете и уже здесь меняете визу на карту TIE. Чего делать не стоит — покупать, полагая, что виза — формальность. Это решает консульство, исходя из вашего дохода и документов, и это может занять месяцы.
На столе ничего нет, а курс Брюсселя уже много лет идёт против таких схем. Если вы ждёте её восстановления, прежде чем покупать, вы ждёте того, чего вам никто не обещал.
Рассматривайте покупку и резидентство как два отдельных проекта с двумя отдельными чек-листами. Дом — это решение о недвижимости: расположение, состояние, цена, потенциал аренды. Виза — это иммиграционное решение: доход, страховка, судимости, сроки. Смешивая их, люди покупают виллу не в том городке, потому что она была рядом с консульством, о котором они думали.
Если хотите начать с арендной стороны вопроса, наш обзор аренды без испанского банковского счёта и гид по переезду в Барселону закрывают скучную логистику, от которой на самом деле зависит, пройдёт ли первый год гладко.
Расскажите, что ищете и как планируете использовать недвижимость. Мы покажем, что есть на рынке Барселоны и Маресме, включая дома, которые никогда не попадают на порталы, и честно скажем, какие части должен вести юрист.
Расскажите, что вы ищете Скачать бесплатный чек-лист перед подписанием