Раз в несколько лет сообщество собственников в Барселоне утверждает работы дороже автомобиля. В большинстве договоров жилец этот счёт вообще не видит. В некоторых формулировка делает его вашей проблемой. Разница — один пункт и стопка протоколов собраний.
Деррама — это внеплановый сбор денег. У сообщества есть месячный бюджет: лифт, уборка, страховка, администратор. Деррама стоит сбоку от него и утверждается на общем собрании, когда крупную сумму нужно собрать сразу. Реабилитация фасада, крыша, новый лифт, конструктивные работы по предписанию ITE.
Цифры в Барселоне немаленькие. Реабилитация фасада среднего дома оценивается в €50 000–200 000, то есть на двенадцать квартир примерно €3 000–8 000 с каждой. Добавьте крышу и лифт — и в плохой год выходит больше €10 000 на дверь. Сумма делится по коэффициенту участия, а не по близости к лесам.
Статья 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal возлагает расходы сообщества на собственников. Работы по сохранности и безопасности обязательны для всех, если собрание утвердило их по правилам, и долг следует за квартирой, а не за человеком. Именно поэтому продавец берёт у администратора справку об отсутствии задолженности перед нотариусом.
В съёмной квартире месячный взнос сообществу может быть на вашей стороне: это обычный расход, и договор обычно так и говорит. Деррама — не обычный расход. По умолчанию платит собственник и продолжает платить, если в договоре не написано что-то куда более конкретное, чем «gastos de comunidad».
Чтобы переложить внеплановый платёж на жильца, нужен прямой пункт, который его называет: деррамы, внеплановые работы, процент или понятный предел. Общая фраза про расходы сообщества не годится, и суды давно читают её узко. Пункт, сваливающий на жильца все нынешние и будущие работы независимо от причины, — как раз то, что судья может признать злоупотребительным.
Защитимая схема проще, чем кажется: жилец платит фиксированный месячный взнос, цифрой, а деррамы и работы, утверждённые собранием, остаются на собственнике. Если он настаивает на разделении, просите предел и список работ: новая крыша, а не «любые работы, которые утвердит сообщество».
Ремонт, без которого жильё перестаёт быть пригодным, — это статья 21 LAU и счёт собственника: протекающая крыша, умерший котёл, инженерные системы, конструкция. Улучшения — статья 22, и там у жильца есть и права, и обязанности. Работы, которые нельзя разумно отложить, приходится терпеть, но собственник обязан предупредить письменно минимум за три месяца.
В течение месяца после уведомления можно расторгнуть договор, если работы затрагивают жильё, а если остаётесь — положена соразмерная скидка за ту часть, которой нельзя пользоваться, плюс компенсация вынужденных расходов. Когда работы тянутся больше двадцати дней, скидка перестаёт быть любезностью и становится нормой: аренда снижается пропорционально непригодной площади.
Реалистично: леса на два–четыре месяца, молотки с восьми утра, окна заклеены или закрыты на дни, пыль во всех комнатах, воду отключают на утро без особого предупреждения, а в девять на балконе стоит рабочий и просит впустить. В каменной finca regia пыль хуже: раствор известковый и не уходит до конца.
Три вещи помогают и ничего не стоят. Сфотографировать квартиру за неделю до установки лесов, по комнатам, чтобы у царапин и треснувшей плитки была дата. Попросить у администратора, а не у строителя, имя прораба и часы работ письменно. И отдельным сообщением зафиксировать еженедельную уборку на время работ: «уберём в конце» говорят все и не делает никто.
Ответьте письменно, один раз, без эмоций. Сошлитесь на статью 9.1.f LPH в вопросе, кто должен сообществу, и на статью 21 LAU в вопросе, кто оплачивает необходимые работы, и попросите у администратора копию решения собрания и раскладку по коэффициентам. Администраторы к этому привыкли и обычно отвечают быстро: им нужны деньги от того, кто действительно должен.
Не удерживайте аренду. Это единственный ход, который превращает чистое дело в дело против вас, и в Каталонии может закончиться депозитом и требованием издержек. Платите, возражайте письменно, храните подтверждение возражения. Если администратор списывает сумму по прямому дебету, вовремя отзовите поручение и объясните причину в том же сообщении.
We read the community clauses, the junta minutes and the building paperwork before you commit, and we put the awkward points in writing.
Talk to us Download the rental checklist