Аренда в Испании для самозанятого: какое досье просят

Если вы выставляете счета клиентам, а не получаете расчётный лист, процесс аренды меняется. Не потому, что закон относится к вам иначе — нет, — а потому что человеку, который принимает решение, некуда позвонить в отдел кадров. Вот что реально читают, в каком порядке и что делать, если последней декларации уже полгода.

Официального списка документов нет. В этом и проблема.

Испанский закон не говорит, какие бумаги собственник вправе требовать с жильца. Он не говорит вообще ничего: хозяин свободен установить критерий платёжеспособности и свободен отказать. То есть это не чек-лист, который можно закрыть, а аргумент, который нужно выиграть.

Хорошая новость: рынок сошёлся на довольно стандартном пакете для самозанятых. Плохая: он построен на допущении, что вы работаете на себя минимум два года и сдаёте всё в срок. Если это про вас — разговор короткий. Если нет — переходите к разделу про первый год.

Пакет, который хозяин действительно читает

• DNI, NIE или TIE — и паспорт, если карточка NIE ещё в процессе. Пятилетний договор на одном номере не подписывают.
• Подтверждение статуса самозанятого: alta censal (модель 036 или 037) и обычно регистрация в RETA либо последние квитанции об уплате взносов в Seguridad Social.
• Последняя декларация о доходах. Обычно хватает одного года, два лучше — видно, что доход не был одним удачным кварталом.
• Последние квартальные расчёты — модель 130 по IRPF и часто модель 303 по НДС. Два-три квартала, а не один, и уж точно не скриншот из программы для счетов.
• Выписки за шесть–двенадцать месяцев. Агентства читают их на паттерн, а не на остаток: деньги приходят каждый месяц и остаются ли там.
• Справка об отсутствии задолженности перед Hacienda и Seguridad Social. Дёшево получается онлайн и тихо отвечает на вопрос, платите ли вы вообще.

Это ядро. Всё сверх — контракты с клиентами, письмо от gestor, счета за последние три месяца — бонус, который стоит держать в том же PDF: экономит раунд переписки.

Решает именно модель 130

Декларация говорит, сколько вы заработали в прошлом году. Модель 130 говорит, сколько вы заработали за последние три месяца — и это число важнее, когда доход плавает. Её сдают четыре раза в год: с 1 по 20 апреля, июля и октября, и с 1 по 30 января за четвёртый квартал. Если кварталы неровные, хозяин увидит именно неровную часть. Готовьтесь к этому разговору, а не надейтесь, что файл не откроют.

Первый год деятельности: сложный случай

У вас есть alta, сайт, три клиента и пока нет декларации — потому что декларировать нечего до весны после первого года. Именно здесь случается большинство отказов, и дело редко в деньгах. Дело в том, что в досье дырка ровно там, где хозяин ждёт доказательство.

Выход — подменять, а не спорить. Подписанный договор с постоянным клиентом плюс счета за три месяца плюс выписки, где эти счета оплачены, — документ сильнее декларации приятеля с зарплатой. Добавьте письмо от gestor с подтверждением деятельности и сданных квартальных расчётов. Стоит €30–60 и читается как взрослый документ.

Что предложить, если цифры выглядят слабо

• Больше гарантии в рамках потолка: месяц fianza плюс до двух месяцев дополнительной garantía, и не больше. Три месяца — максимум для договора жилья по закону 2023 года.
• Заплатить несколько месяцев вперёд. Это законно при письменном согласии обеих сторон и быстрее всего снимает сомнения хозяина — но возьмите квитанцию и пункт о том, что будет с этими деньгами при досрочном выезде.
• Avalista — поручитель с испанским доходом. Родитель с иностранной зарплатой помогает редко; испанская нóмина или недвижимость здесь — да.
• Страховка от неоплаты, если хозяин ею пользуется. Учтите: страховщики тоже строги к самозанятым и часто требуют два года деятельности — на первом году её может не быть.

Одна вещь на заметку: комиссия агентства по договору жилья — расход собственника, не ваш. Это не предмет торга, это закон с 2023 года. Если агентство просит с вас месяц плюс НДС за пятилетний жилой договор — вежливое «нет» и ссылка на норму.

Три привычки, которые спасают всю историю

Первое: соберите PDF один раз. Один файл с фамилией и месяцем в названии и одностраничным оглавлением впереди. Агентства получают их по сорок в неделю, и аккуратный читают первым.

Второе: замажьте лишнее. Имена клиентов, номера счетов, детализацию вычетов — ваш бизнес-план никому не нужен. Закройте клиента, оставьте цифры и дату. Если настаивают на оригиналах, предложите показать их в офисе, а не высылать декларацию целиком.

Третье: честно говорите о форме года. Фрилансер, который говорит «январь и февраль слабые, август мёртвый, с октября по декабрь я собираю», вызывает больше доверия, чем тот, кто показывает идеальное среднее и надеется, что не спросят. Хозяева в Барселоне и Маресме уже сдавали самозанятым. Их пугает не неровный доход, а сюрпризы.