В Испании никто не лишён права снять жильё из-за долгового реестра. На практике решает страховщик собственника, который вас никогда не видел. Полезный вопрос не «блокирует ли ASNEF», а на каком слое проверки он всплывает.
ASNEF это частная база данных о платёжеспособности под управлением Equifax. Подключённые кредиторы сообщают туда долги: банки, операторы связи, коммунальные компании, иногда управляющая фирма или сообщество собственников. Второй такой реестр, BADEXCUG от Experian. В Законе об аренде жилья (LAU) о них нет ни слова, и ни одна статья не запрещает человеку из ASNEF подписать договор.
Решает страхование от неоплаты. У большинства агентств и у всё большего числа частных собственников есть полис, покрывающий неплатежи, и перед его выдачей страховщик оценивает кандидата. Запись в реестре это минус в оценке, а минус возвращается отказом, который агент пересказывает как «хозяин выбрал другого». В этом весь механизм, и он объясняет, почему один и тот же человек получает отказ в Эшампле и приглашение на просмотр в Кабрильсе.
Пределы задаёт закон о защите данных, а не жилищный. Долг можно внести, только если он бесспорный, просроченный, подлежащий взысканию, больше 50 евро и был предварительно востребован так, что кредитор может это доказать: burofax, заказное письмо, уведомление с подтверждением. Заплатили, запись обязана исчезнуть. Не заплатили, она уходит всё равно через пять лет после срока платежа.
То есть изрядная часть записей, из-за которых люди паникуют, либо недействительны, либо уже мертвы. Закажите отчёт до начала просмотров. Equifax выдаёт свои данные бесплатно, Experian тоже. Смотрите три вещи: сумма меньше 50 евро, запись старше пяти лет, долг, который вы уже закрыли. Любую из них можно оспорить, и это стоит только заказного письма.
Сначала стабильность дохода. Испанская расчётка, регистрация в Seguridad Social, два года деклараций автономо или договор с испанской компанией. Иностранный доход не равен нулю, но суд в Матаро не взыщет зарплату, выплаченную в Лондоне, так же легко, как выплаченную здесь, и страховщик закладывает эту разницу в цену.
Второе, история платежей: выписки за шесть–двенадцать месяцев, которые читают на структуру поступлений и уход аренды, а не на остаток в конце. ASNEF идёт третьим слоем, вместе с гарантиями. Он особенно важен там, где реестр смотрят механически: агентства, крупные рантье и любой договор со страховкой от неоплаты.
Ни один из них не стирает реестр. Все они меняют решение, потому что снимают риск с баланса страховщика и возвращают его вам или кому-то ещё.
Конторы, обещающие «очистить ASNEF» за 300–800 евро, не могут удалить достоверные данные. Отозвать действительную запись вправе только кредитор, а компания, уговорившая Equifax стереть реальный долг, нарушала бы закон, а не помогала вам. Некоторые на деле проверяют, действительна ли запись, и отправляют претензию, что вы можете сделать сами за цену марки.
Второй классический случай: хозяин просит задаток до просмотра, потому что «надо проверить реестр». Никому добросовестному не нужны деньги, чтобы прочитать отчёт о платёжеспособности. Если квартира заметно ниже рынка, а хозяин за границей, уходите и сохраняйте переписку.
Неделя первая: закажите оба отчёта и напишите одностраничную справку о ситуации, чем был долг, когда закрыт, сколько вы зарабатываете сейчас и какую гарантию можете дать. Неделя вторая: соберите скучное дело, DNI или NIE, договор, три расчётных листа, выписки за полгода, последнюю декларацию. Неделя третья: смотрите с частниками и небольшими агентствами и сами говорите про ASNEF раньше, чем найдут. Неделя четвёртая: торгуйтесь о гарантии, а не о цене аренды.
И последнее, что стоит вписать в договор. Если гарантия три месяца, пусть будет сказано, что именно она покрывает, когда возвращается и что возврат идёт в течение месяца после передачи ключей. Запись в реестре это прошлая проблема. Невозвращённый залог это проблема настоящая.
Расскажите о ситуации один раз, и мы скажем, какие собственники и какие города Барселоны и Маресме действительно смотрят дело. Без анкет и обещаний насчёт оценки.
Связаться с нами Скачать чек-лист аренды (PDF)