Подписание испанского договора аренды, если вы не читаете по-испански

Официального договора аренды на английском в Испании нет. Ни стандартной формы, ни государственного шаблона, ни права требовать его. Есть документ на испанском или каталанском, который связывает вас с момента подписи, и перевод, который агент соизволил прислать. Почти все проблемы, которые я вижу, растут именно из этого зазора: человек понял краткое изложение, но не приложение.

Закон не требует, чтобы договор был на испанском

Ley de Arrendamientos Urbanos регулирует, что договор найма жилья может и чего не может. О языке там нет ни слова. В Каталонии официальны и каталанский, и испанский, частный документ на любом из них действителен без перевода, и договор на английском не стал бы автоматически ничтожным. Так что честный ответ на вопрос «можно мне на английском»: теоретически да.

На практике никто так не делает. Собственники берут шаблоны агентств, агентства по десять лет переиспользуют один и тот же файл Word, а нотариус не участвует, потому что аренде нотариус не нужен. Если настаивать на английском оригинале, вам обычно дадут перевод, приклеенный к испанскому тексту. Это нормально, если понимать, какой из двух будет читать судья.

Что испанский текст должен содержать в любом случае

Прежде чем спорить о языке, проверьте базу. В Каталонии в договоре найма жилья должны быть стороны, адрес и referencia catastral, согласованная арендная плата и порядок оплаты, срок, залог и назначение жилья. Собственник также обязан передать cédula d'habitabilitat и энергосертификат, а залог внести в INCASÒL.

Наём жилья длится пять лет, если арендодатель физлицо, и семь, если компания; жилец может уйти после шести месяцев, предупредив за срок из договора, обычно за два месяца. Это рамка, внутри которой живут все клаузулы. Если перевод говорит «один год, продление на усмотрение собственника», значение имеет испанский текст, и такая клаузула скорее ничтожна, чем просто несправедлива.

Просите сначала испанский файл, а не английский

Переведённая выжимка это рекламный документ. Испанский PDF это то, что вы подписываете. Попросите его до просмотра и читайте приложения: опись, правила сообщества, обслуживание бассейна или сада, список того, что собственник считает обычным износом. Люди обычно спорят о цифре аренды, а приложение обнаруживают за два дня до переезда.

Если агент присылает только английский, попросите испанскую версию фразой «el texto que se firma». Один этот вопрос отделяет нормальные агентства от импровизирующих. В Барселоне на него никто не обижается.

Где переводы смягчаются

Вот клаузулы, которые я бы сверял слово в слово на обоих языках до подписания:

• Индексация аренды. Она должна ссылаться на IRAV или разрешённый законом индекс, а не на «CPI по публикации собственника». Расплывчатая фраза о ежегодной ревизии это способ сделать приятную квартиру на 8% дороже во второй год.
• Срок и prórroga. Ищите пять или семь лет и молчаливое продление. В переводе это часто сжимается до «возобновляемый», что ничего не говорит о том, кто решает.
• Ремонт. В испанском тексте обычно разделяют обычный износ и необходимый ремонт, а потом добавляют пункт о «мелком ремонте до X евро». Именно эта цифра и список к ней и есть деньги.
• Гарантии. Fianza, garantía adicional и aval это три разных инструмента, а английское «deposit» их сплющивает. Законный предел при подписании: один месяц fianza плюс до двух месяцев гарантии.
• Выход. Срок уведомления, штраф за досрочный уход и считается ли он от оставшихся месяцев или это фиксированная сумма. В английской версии часто пишут «subject to the conditions of the lease», а это вообще не условие.
• Юрисдикция и язык. Если есть обе версии, в договоре должно быть сказано, какая главенствует. Без этой фразы у вас два документа и ни одного правила.

Как должен быть устроен двуязычный договор

Аккуратный вариант это две колонки на одной странице, статья за статьёй, чтобы расхождение было видно, а не спрятано в отдельном файле. И одна фраза в конце: «En caso de discrepancia, prevalecerá la versión española». Если агентство против, спросите почему. Обычно ответ такой: их английский текст это пересказ, а не перевод, а пересказ нельзя подписывать вместо договора.

Практичный компромисс, который используют многие наши клиенты: подписывать испанский, а полный английский перевод оставить приложением с визой на каждой странице и пометкой «traducción de cortesía, no vinculante». У вас есть текст, который можно читать в одиннадцать вечера, а у собственника документ, которого ждёт его юрист.

Когда действительно нужен присяжный перевод

Для обычной долгосрочной аренды редко. Присяжный перевод (traducción jurada, у переводчика, аккредитованного МИД Испании) нужен, когда договор выходит из частной сферы: визовое или резидентское дело с подтверждением жилья, корпоративный договор для бухгалтерии, банк, который хочет видеть договор до перевода денег, или спор, дошедший до суда. Тогда оплата за страницу входит в бюджет, а дешёвый машинный перевод не примут.

Две детали, которые иностранцы упускают

Если собственник нерезидент, в договоре должно быть про удержание 19% с аренды, которое жилец декларирует и платит в Испании по Modelo 216, плюс годовая сводка Modelo 180. Это не налог жильца, но это его бумажная работа, и ни в одном английском пересказе об этом не пишут. Второе: если договор подписывает представитель компании, нужна приложенная доверенность (poder notarial), иначе вы подписываете с человеком, который может быть не вправе связывать собственника.

Перевод не исправляет плохую клаузулу

Стоит сказать прямо: понимать договор и быть им защищённым это не одно и то же. Клаузулы, противоречащие императивным нормам, отказ от пяти лет, повышение выше законного индекса, полный запрет гостей, не действуют независимо от того, поняли вы их или нет. Читайте на обоих языках, спрашивайте про всё, что похоже на пересказ, и храните подписанный экземпляр с визой на каждой странице. Именно это переживёт переезд.