Это приходит вежливым письмом в феврале: хозяину нужна квартира обратно, туда переезжает дочь, вы не могли бы выехать к апрелю. Иногда это абсолютная правда и совершенно законно. Иногда — история, придуманная, чтобы разорвать договор, которому осталось два года. Разница в коротком списке условий, которые почти никто из арендаторов не проверяет.
Статья 9.3 Ley de Arrendamientos Urbanos позволяет собственнику вернуть сданное жильё для собственного постоянного проживания, для родственника первой степени или для супруга при разводе или раздельном проживании. Четыре условия должны выполняться одновременно: собственник — физическое лицо, прошёл хотя бы первый год договора, есть реальная потребность, и письменное уведомление приходит минимум за два месяца до даты, когда жильё нужно, с указанием причины.
Если хотя бы одно не выполняется, уведомление не является законным возвратом. Это всё ещё может быть переговорная позиция, но не законный выход из договора, и собирать чемоданы вы не обязаны.
Это первое, что нужно проверить в договоре и в Nota Simple. Если собственник — SL, фонд или любая компания, статья 9.3 для них закрыта. Компания, которой нужна недвижимость для директора, должна ждать окончания срока аренды или договариваться с вами о выходе. Мы дважды видели эту ошибку в Маресме, оба раза в договорах, подписанных family office на виллу, которую «собственник» потом захотел себе.
Первая степень — это родители и дети. Не братья и сёстры, не кузены, не племянники, не деловой партнёр собственника. Супруг или зарегистрированный партнёр — при раздельном проживании, разводе или аннулировании брака. «Моему брату нужно жить ближе к школе» — не законное основание, какой бы сочувственной ни была ситуация.
Письменно, с датой, подписью, конкретной причиной и датой, когда жильё нужно. Email может сработать, если явно от собственника; WhatsApp — плохая идея для обеих сторон, потом его трудно подтвердить. Burofax с уведомлением о вручении — стандарт, и именно его ждёт суд. Если в уведомлении написано «жильё нужно по семейным обстоятельствам» без имени и причины, оно слабое.
Два месяца — минимум, а не цель. Уведомление 1 марта на 1 мая действительно; 15 апреля на 1 мая — нет, если вы не согласились. И дата в уведомлении — это дата, когда жильё нужно собственнику, а не дата, когда договор «естественно заканчивается».
Вот часть, которая делает фиктивный возврат дорогим. Если собственник или родственник реально не вселяется в течение трёх месяцев после передачи, у арендатора есть тридцать дней с момента выезда, чтобы выбрать: вернуться в то же жильё на тех же условиях на новый срок до пяти лет или получить компенсацию в размере месячной аренды за каждый оставшийся год из этих пяти. Для договоров, подписанных до 6 марта 2019 года, ориентир — три года, а не пять.
На практике для этого нужны доказательства: сосед, который скажет, что квартира оставалась тёмной, журнал дома, фото переполняющегося почтового ящика. Это непростое требование, и заявлять его из вредности не стоит. Но оно меняет арифметику для собственника, который обдумывает удобную историю.
Платите аренду. Звучит очевидно, и именно здесь люди попадают: арендатор, который перестаёт платить, потому что «всё равно уезжаем», вручает собственнику дело гораздо сильнее того, с которого тот начал. Храните квитанции, переписку и фиксируйте каждую договорённость письменно.
Потом торгуйтесь о практической части. Два месяца мало для семьи с местом в школе и контейнером, и большинство собственников это понимают. Просите ещё четыре–шесть недель, просите залог в день передачи ключей, а не через месяц, просите оплату переезда. Ничего этого нет в законе, всё это нормально в реальном разговоре, особенно когда дата собственнику действительно нужна.
Сделайте всё правильно, и риск исчезнет. Подтвердите, что вы физическое лицо и что прошёл первый год договора. Отправьте burofax за два месяца, назовите человека и причину. Сохраните доказательства вселения: справку о прописке, договор на коммунальные услуги, смену адреса. Если планы изменились после выезда арендатора, скажите об этом до истечения трёх месяцев: договорное урегулирование дешевле и тише, чем иск о возвращении.
Пришлите письмо и первую страницу договора. Проверим четыре условия, даты и то, кто на самом деле владеет недвижимостью, и честно скажем: договариваться или стоять на своём.
Попросить проверку Скачать чек-лист арендатора (PDF)