Этот вопрос звучит в каждом первом звонке, обычно в форме «мы потянем здесь?». Честный ответ: аренда — только половина расчёта. Вторая половина — то, во что поверит арендодатель или страховая компания насчёт вашего дохода, и это не одно и то же число. Вот арифметика с цифрами, которые мы реально видим.
У испанских арендодателей две привычки. Первая — три аренды в чистом месячном доходе: аренда €1 200 значит €3 600 на входе. Вторая — бюджетное правило: аренда не должна превышать примерно 35% чистого дохода, что для тех же €1 200 даёт €3 430. Правило «3×» почти всегда строже, поэтому именно его пишут в объявлениях и используют страховщики от неоплаты.
Ни то, ни другое не закон. Это рыночная практика, и практика гнётся под правильное досье. Но не приходите на просмотр с мыслью, что прогнётся под ваше: исходите из обратного и радуйтесь, если вышло иначе.
Средний контракт по городу — около €1 137 в месяц, примерно €16,89 за метр, но средние плохой ориентир: разброс широкий, а верхняя часть рынка — там, где живут наши клиенты. В Zona Alta — Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts — контракты ближе к €18,75/м², около €1 600 за типичную квартиру. Приличная двухкомнатная в Eixample или Gràcia — €1 500–2 300. Семейная трёхкомнатная рядом с международными школами — €2 500–3 500.
Эти брутто-цифры — грубый пересчёт для одного человека без иждивенцев с испанскими удержаниями. Они сильно меняются от семейной ситуации, автономии и доли дохода в натуральной форме. Считайте это порядком величины, а не точной ставкой.
Арендодатель с двумя кандидатами выберет того, кого дешевле выселить, если что-то пойдёт не так. Это не цинизм, а страховая логика всего рынка. Испанский трудовой договор с испанским IBAN взыскать легко; зарплату из британской компании — нет. Поэтому одни и те же €6 000 в месяц могут стоить €6 000 в одном досье и €4 200 в другом — в зависимости от формы доказательств.
Что помогает: испанский счёт с шестью месяцами чистых выписок, контракт с указанием net, две годовые декларации для самозанятых и гестор, который объяснит структуру на одной странице. Что не помогает: скриншот брокерского счёта, письмо от собственной компании или обещание заплатить год вперёд. Последнее звучит щедро, а читается как «у этого человека нет подтверждаемого дохода».
По Ley 12/2023 залог по жилой аренде — один месяц, а дополнительная гарантия ограничена так, чтобы залог плюс гарантия не превышали трёх месяцев. Плюс первый месяц, а на договоре vivienda комиссия агентства — на собственнике, не на вас. Квартира за €2 000 требует около €8 000 при подписании, а не двенадцать. Тот, кто просит четыре месяца плюс комиссию «потому что здесь так принято», либо не в курсе, либо вас проверяет.
Дальше ежемесячные расходы, о которых забывают: коммуналка €250–450 для семейной квартиры, больше для виллы с бассейном и садом; сообщество, если не включено; парковка €90–220 в городе; а для дома в Маресме бассейн и сад €150–350. На вилле за €5 000 реальный месячный расход ближе к €5 700 ещё до первой чашки кофе.
Если аренда съедает 35% чистого дохода, а двое детей учатся в международной школе за €12 000–20 000 в год каждый, бюджет сломан ещё до продуктов. Это не повод снимать хуже — это повод посчитать всё целиком до того, как влюбитесь в дом. Мы видели семьи, которые подписали на верхней границе и в ноябре обнаружили, что солярка для отопления, обслуживание бассейна и вторая машина в план не входили.
Практическое правило, которое мы даём: полная стоимость жилья — аренда, коммуналка, бассейн, сад, парковка, сообщество — должна укладываться в 40% чистого дохода или ниже, если есть школьные платежи. Выше — и первый неожиданный ремонт становится кризисом, а не неприятностью.
Запишите чистый месячный доход в евро после налогов — таким, каким он будет в испанской выписке. Разделите на три. Это ваш потолок аренды по строгому правилу. Теперь добавьте коммуналку, бассейн, сад, парковку и школу и посмотрите, что осталось. Если остаток меньше обычного месяца продуктов и бензина, потолок слишком высок независимо от одобрения. Одобрение — это «да» на двенадцать месяцев; бюджет — «да» на пять лет.
Пришлите цифру чистыми и что нужно — три спальни, сад, дорога до школы меньше двадцати минут. Мы скажем, какие районы и виллы реально подходят и как должно выглядеть досье, чтобы его одобрили.
Проверить бюджет Скачать чек-лист перед подписанием (PDF)