Вы купили дом, у вас есть ключи, и одиннадцать месяцев в году вы находитесь в другом месте. Это нормально. Ненормально — предполагать, что вместе с вами замолкает и собственность. Испания облагает налогом пустое жильё. И делает это независимо от того, внутри вы или нет, и не смягчается от того, что вы нерезидент: именно статус нерезидента и меняет счёт. Вот что реально на вас приходит, в том порядке, в каком обычно приходит.
Проведёте в Испании больше 183 дней в календарном году — как правило, вы налоговый резидент Испании, со всеми последствиями. Меньше — вы нерезидент. Это налоговый критерий, и именно он определяет, как облагается ваша недвижимость.
Правило 90/180 — совсем другой зверь. Оно про иммиграцию, а не про налоги. С паспортом страны вне ЕС можно находиться в Шенгене 90 дней из любых 180. Покупка виллы в Маресме не добавляет к этой цифре ни дня. Говорим прямо, потому что клиенты регулярно приезжают уверенными, что недвижимость даёт право на пребывание; не даёт, и узнать это на границе — дорогой способ.
Три вещи тихо работают в фоне. Сами по себе ни одна не драматична, а вместе они — базовая стоимость владения виллой здесь.
Испания облагает условный доход с недвижимости, которой вы владеете и не сдаёте. Логика странная, пока её не примешь: у вас есть актив в Испании, значит Испания считает, что он приносит доход, и облагает этот доход. Это называется renta imputada, и нерезиденты подают её по форме 210.
Обычный расчёт — 1,1% от кадастровой стоимости, если её пересматривали недавно, или 2%, если нет. С этой суммы налог 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и, как правило, 24% для большинства остальных нерезидентов. Срок подачи за прошлый год — первые двадцать дней апреля. Для обычной виллы это редко сумма, меняющая жизнь — часто несколько сотен евро, — но штраф за игнорирование совсем другого порядка, и обязанность не исчезает оттого, что дом стоял пустым.
Сдадите её — режим полностью меняется. Вы уходите от условного дохода к реальному IRNR с аренды, с квартальными декларациями, и правила вычета расходов не одинаковы для всех: собственники из ЕС/ЕЭЗ, как правило, могут вычитать расходы вроде сообщества, IBI или ремонта, а большинство остальных нерезидентов платят с валовой аренды по ставке 24%. Одно это предложение стоит разговора с нормальным налоговым консультантом до того, как вы выставите дом на рынок.
Когда нерезидент продаёт, случаются две вещи, которые удивляют. Первая: покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их налоговой. Это не дополнительный налог, а аванс против вашего налога на прирост, который вернут или зачтут при подаче декларации. Вторая: сам прирост облагается по 19% для продавцов из ЕС/ЕЭЗ и, как правило, по 24% для остальных. Сверху город взимает plusvalía municipal с роста стоимости земли. После реформы 2021 года продажа с убытком обычно означает нулевую plusvalía, но бумаги всё равно остаются.
Прямо: недвижимость не покупает вам дни. Если у вас паспорт страны вне ЕС и вы хотите оставаться дольше, чем позволяет правило 90/180, нужен визовый путь — некоммерческая виза (non-lucrative), если вы живёте на сбережения или доход и не работаете локально; виза цифрового кочевника, если работаете удалённо; студенческая; или одна из семейных. «Золотая виза», которую покупали квалифицированной инвестицией в недвижимость, закрыта в апреле 2025 года, так что дом теперь — актив, которым вы владеете, а не иммиграционный продукт, который вы покупаете. Если это ваш план, займитесь визой раньше ипотеки.
По закону — нет. На практике захотите: IBI, мусор и коммуналка почти всегда списываются автоматически, а налоговому представителю гораздо проще работать, когда есть счёт. Бороться с этим — ложная экономия.
Да. Декларацию по условному доходу подают раз в год именно потому, что дом ничего не принёс. Ноль аренды не значит ноль обязанностей.
Тогда облагать нечего. Удержание 3% у нотариуса всё равно произойдёт, но вернётся после обработки декларации. Plusvalía municipal в большинстве убыточных случаев после 2021 года выходит в ноль.
Заведите налогового представителя и нормального налогового консультанта до конца первого налогового года, а не после первого письма с начислением. Для нерезидента-собственника это небольшая годовая плата, и она убирает целую категорию неприятных сюрпризов. Если покупаете сейчас, спросите у агента, кого бы он на это поставил: хороший назовёт имя сразу, плохой сменит тему.
Мы каждую неделю работаем с собственниками-нерезидентами и предпочитаем рассказать о расходах до покупки, а не после. Назовите город и тип дома — подставим честные цифры.
Спросите нас о покупке в Маресме Или скачайте чек-лист перед подписанием (PDF)