El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena sin destruirla. En inmuebles aparece en herencias, en ventas de nuda propiedad y en acuerdos familiares; entender su valor evita sorpresas al comprar o vender.
El usufructuario puede usar la vivienda, alquilarla y quedarse con la renta, pero no puede vender la propiedad ni modificarla de forma que reduzca su valor. El nudo propietario conserva la facultad de vender o hipotecar su parte, siempre con el usufructo encima.
También puede ser un usufructo parcial (sobre una parte del inmueble) o compartido entre varias personas. En ese caso, la extinción de una cuota no extingue el derecho de las demás: hay que leer el título.
Para un usufructo vitalicio, la práctica habitual en España es calcular el valor como 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% del valor del inmueble. A los 60 años el usufructo valdría un 29%; a los 80, un 10%.
Para un usufructo temporal, se valora al 2% del valor del inmueble por cada año, con un máximo del 70%. Estos porcentajes son referencia fiscal y de práctica notarial; el precio real de una operación se negocia aparte.
La constitución onerosa del usufructo tributa por ITP o IVA/AJD según el caso; la constitución gratuita, por donaciones. El usufructuario paga el IBI y los gastos ordinarios, y declara la renta que obtiene si alquila.
Al extinguirse, el nudo propietario consolida el dominio. Si la extinción es por muerte del usufructuario y la nuda propiedad se adquirió por herencia, puede haber sucesiones; conviene planificar antes, no después.
Se extingue por muerte del usufructuario si es vitalicio, por llegar el plazo si es temporal, por renuncia, por consolidación (cuando usufructo y nuda propiedad se reúnen en la misma persona) y por pérdida total del bien.
La extinción no es automática en el Registro: hay que inscribirla. Sin inscripción, el comprador de la nuda propiedad puede tener problemas para vender o hipotecar con pleno dominio.
Es habitual que un cónyuge reciba el usufructo vitalicio de la vivienda y los hijos la nuda propiedad. Ese reparto permite que el superviviente siga viviendo en casa y que los hijos hereden la propiedad, pero limita su capacidad de vender hasta la extinción.
Si eres nudo propietario y quieres vender, el comprador descontará el usufructo. Si eres usufructuario y quieres liquidez, puedes vender tu derecho, aunque el mercado es más estrecho y el precio, menor.
Calculamos el valor del usufructo y explicamos cómo afecta a la venta, la herencia y los impuestos.
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