Иностранные покупатели редко рассчитывают заплатить за виллу на побережье Маресме наличными, и большинство так и не делает. Путаница не в том, можно ли получить ипотеку в Испании, не будучи резидентом, — можно. Путаница в том, какую часть цены покроет банк, сколько наличных нужно в день сделки и почему два банка называют две очень разные цифры за один и тот же дом.
С точки зрения налогов вы становитесь резидентом Испании, если проводите здесь больше 183 дней в году или если ваш основной экономический интерес здесь. Все остальные — нерезиденты: владельцы второго жилья, те, кто приезжает на несколько месяцев, покупатели, которые ещё решают, переезжать ли вообще. Это важно: банки считают нерезидентов иначе, и налоговый режим по недвижимости тоже отличается.
Как правило, испанские банки финансируют нерезиденту 60–70% цены покупки. Некоторые доходят до 70% для сильного профиля с долгими отношениями с банком; покупатели из-за пределов ЕС и более сложные случаи часто ближе к 50–60%. Это главная цифра, и она ниже той, что обычно предлагают резидентам, — отсюда и почти всё удивление.
То есть первый взнос — 30–40%, и это до налогов и сборов. Считайте их отдельно, потому что в Каталонии они немаленькие.
Ипотека — лишь строка в более длинном счёте. По вторичному жилью в Каталонии вы платите ITP, налог на передачу, около 10% для большинства покупателей, плюс нотариус, реестр и юридические услуги — это ещё один-два процента. Добавьте оценку недвижимости, которую оплачиваете вы, и часто требование оформить страхование жизни и дома через банк. Всё это обычная практика, но покупатель, заложивший в бюджет только первый взнос, потом может обнаружить нехватку в десятки тысяч.
Заявки нерезидентов проверяют строже, а не мягче. Рассчитывайте на список ниже и на то, что его реально проверят, а не пропустят.
Фиксированные ставки последние годы популярны и остаются такими: покупая за границей, люди хотят одну предсказуемую цифру, а не ежемесячную ставку на Euribor. Переменные могут начинаться ниже, но внимательно смотрите на спред, минимальную ставку (suelo) и на то, есть ли вообще верхний предел.
Ставка, которую вам называют, редко совпадает с получаемой. Банки привязывают витринные ставки к продуктам: текущий счёт, зачисление зарплаты, страховки, взнос в пенсионный фонд. Каждый принятый продукт ставку снижает, каждый отклонённый — повышает. Читайте обязательное предложение, FEIN, и сравнивайте по полной годовой стоимости, а не по рекламе: иногда более низкая ставка с тремя обязательными продуктами оказывается более дорогой ипотекой.
Получите предварительное одобрение ипотеки до того, как начнёте всерьёз смотреть. На рынке, где виллы уходят быстро, продавец выберет покупателя, за которым уже стоит банк, а не того, кто ещё изучает, — и это же честно скажет вам, что вы можете себе позволить, пока математику не сделало сердце.
Ошибка — думать, что сделка резидента и сделка нерезидента похожи. Они не похожи. Дело нерезидента тянется дольше, требует больше бумаг, ограничено меньшим процентом и часто идёт по чуть другой ставке. Если вы это знаете заранее, процесс скучный, а не мучительный. Если ждёте условий резидента, каждый шаг будет казаться борьбой.