Испания по-прежнему хорошо продаёт мечту, и не зря: устойчивый долгосрочный спрос, города, в которых люди действительно хотят жить, и рынок, который исторически держит стоимость. Но «купить недвижимость в Испании» — это ещё не стратегия. Доходность живёт в деталях: город, лицензия, налоговая ставка и то, за чем вы охотитесь — за рентой или за ростом стоимости. Вот честная версия.
Если вы читаете старые статьи, многие всё ещё обещают ВНЖ за покупку недвижимости. Эта дверь закрылась. Испания свернула программу «золотой визы» в апреле 2025 года, так что покупка жилья больше не даёт вам или вашей семье вид на жительство. Граждане стран вне ЕС по-прежнему могут владеть испанской недвижимостью — это не менялось — и другие визовые маршруты остались, но лазейка «500 тысяч и вы в деле» закончилась.
На практике теперь покупают ради актива, а не ради бумаг. Цены в премиальном сегменте Барселоны и на побережье не рухнули с окончанием программы — и это говорит о том, насколько сильно она на самом деле двигала рынок. Немного, но не основное.
Валовая доходность от аренды в Барселоне — примерно 4–5% в хороших районах и может быть ниже в самых дорогих. Это не опечатка: премиальная недвижимость в премиальных городах редко бывает историей про ренту. Считайте это диапазонами: квартира в Грасиа и квартира в Педральбесе дадут очень разные цифры.
И помните: это валовые цифры. Чистыми — после IBI, сборов на дом, страховки, содержания, простоев и налогов — обычно на два пункта меньше. 5% валовой ближе к 3% в кармане. Для рынка, который ещё и склонен дорожать, это всё равно прилично, но это не 8%, которые намекают в глянцевых брошюрах.
Главный фактор доходности в Испании — сможете ли вы сдавать жильё так, как задумали. Барселона вытесняет туристические квартиры: город заявил, что не будет продлевать примерно 10 000 лицензий на туристические апартаменты и поэтапно отменит их к 2028 году. Купить квартиру «под Airbnb» в Барселоне в 2026 году без лицензии — это, по сути, купить долгосрочную аренду с дополнительным риском.
На побережье Маресме правила различаются от города к городу и так же локально применяются. Одни муниципалитеты приветствуют, другие заморозили новые туристические лицензии. Всегда подтверждайте статус лицензии письменно до сделки — в мэрии, а не со слов продавца.
Любая покупка в Испании включает налог на передачу. В Каталонии вторичное жильё облагается ITP 10%. Новостройка иначе: 10% НДС плюс около 1,5% AJD. На квартире за 900 000 евро это 90 000 ещё до покупки лампочки, и в большинстве случаев в ипотеку это не заложишь.
Дальше — ежегодные. IBI, муниципальный налог на недвижимость, невелик: обычно от нескольких сотен до пары тысяч евро в год в зависимости от кадастровой стоимости. Доход от аренды облагается в Испании, и для нерезидентов правила различаются в зависимости от того, ЕС/ЕЭЗ это или нет. Каталония также взимает налог на имущество, и есть национальный налог солидарности на крупные состояния свыше 3 млн. В верхнем сегменте это реальная статья расходов, а не сноска.
Найдите испанского налогового консультанта до покупки, а не после. Владеть на себя или через компанию — важно, и передумать потом дорого.
У большинства покупателей доход состоит из двух частей: скромная арендная доходность, пока вы держите объект, и рост стоимости за пять-десять лет. Барселона и Маресме на длинной дистанции отработали вторую часть, хотя гарантий нет, а последние годы были необычными везде.
Хотите доход сейчас — смотрите небольшие, хорошо сданные квартиры в крепких районах или городах-спутниках. Хотите рост и образ жизни — премиальные виллы на побережье имеют смысл, только не требуйте, чтобы они окупали себя каждый месяц. А если покупаете под перепродажу, помните: испанские издержки сделки — те 10% плюс нотариус, реестр и агентство — съедают большую часть краткосрочной прибыли.
Думаете сначала снять жильё, чтобы осмотреться? Читайте наш гайд как арендовать виллу в Барселоне.
Мы Grandiora, работаем в Барселоне и на побережье Маресме. Расскажите, чего вы хотите — доход, рост или будущий дом, — и мы честно скажем, сходятся ли цифры, на которые вы смотрите.
Обсудить инвестиции Скачать бесплатный чек-лист