У вас дом на побережье Маресме, ипотека почти выплачена, и вы взвешиваете два будущих: посуточная сдача по летним ценам или один арендатор с пятилетним договором. В Каталонии это не два режима одного бизнеса. Это два разных правовых мира, и бумаги будут тянуться за вами годами.
Говорят про «краткосрочную» и «долгосрочную» аренду, но испанское и каталонское право на самом деле даёт три двери. Туристическая сдача (vacacional), аренда на время (temporada — когда есть настоящая временная причина: работа, учёба, лечение) и постоянное жильё, vivienda habitual, где арендатор реально живёт. За каждой дверью — свой договор, своя fianza и свои права арендатора.
Разница важна, потому что Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) считает защищённым случаем именно постоянное жильё. Минимальный срок, регистрация залога, порядок индексации аренды — всё построено вокруг того, что на кону чей-то дом. Туристическая сдача попадает под закон о туризме, а temporada стоит посередине, куда ближе к жилью, чем хотелось бы признавать рынку посуточной аренды.
В Каталонии недостаточно выложить квартиру или виллу на платформе и начать принимать брони. Туристическому жилью нужен регистрационный номер HUT из туристического реестра, а в Барселоне новые практически перестали выдавать. Городской совет заявил, что намерен изъять существующие лицензии на туристические квартиры к 2028 году, а общеевропейская система регистрации краткосрочной аренды начинает действовать в 2026-м — и часть обязанности проверять номера переходит на сами платформы.
Так что если план был про городскую квартиру посуточно, эта дверь закрывается, а не открывается. Побережье — рынок другой, но вектор тот же: лицензии, реестры и платформы, которые больше не отводят взгляд.
Аренда на время (temporada) — под временную причину: трудовой контракт, семестр в университете, лечение, ремонт в доме. А вот чем она быть не должна: способом сдать виллу на одиннадцать месяцев, а в июне попросить арендатора уйти, потому что лето платит лучше. В договоре нужно честно указать временную цель.
Каталония здесь подкрутила гайки. Как правило, собственник обязан хранить документальное подтверждение временной цели и подавать его вместе с документами по залогу. Если реальную причину подтвердить нечем, договор могут признать постоянным жильём — со всеми последствиями: минимальный срок и, в официально «напряжённой» зоне, ограничение арендной платы. Вот и ловушка: сэкономили одно лето — купили себе пятилетнюю аренду.
Это самый предсказуемый из трёх вариантов. Вы отдаёте ключи как чей-то настоящий дом, и LAU задаёт нижнюю границу отношений: минимум пять лет, если арендодатель — частное лицо, семь — если компания. Fianza по жилью — один месяц, и в Каталонии её нужно вносить в INCASÒL, а не держать в ящике. Индексация идёт по официальному справочному индексу, а не по тому, что рынок вытворял той весной.
За ночь туристический вариант выигрывает с огромным отрывом. За год, если вычесть риск лицензии, управление, уборку, пустые недели и шанс на очередное изменение правил, разрыв сильно сокращается. Долгосрочная аренда — скучный вариант: доходность ниже, зато арендатор платит и в феврале, а договор можно планировать. А вот куда рынок Маресме тихо сместился — так это в temporada: корпоративная аренда, семьи между домами, люди с годовой релокацией. И именно этот сегмент сейчас приглядывают власти. Что бы вы ни выбрали, сначала правильно определите тип договора. Всё остальное, включая спокойный сон, следует из этого.