Правила аренды в Каталонии снова изменились 1 января 2026 года, и на этот раз изменения заходят дальше, чем многие ожидают. Ограничение цены, которое уже действовало для постоянного жилья в зонах напряжённого рынка, теперь распространяется и на аренду temporada, и на покомнатную сдачу. В объявлениях нужно указывать больше данных, чем раньше. Тем, кто ищет долгосрочное жильё в Барселоне или Маресме, стоит разобраться в изменениях до подписания.
Два изменения совпали на старте года. Первое — каталонский закон Llei 11/2025 о мерах в сфере жилья и градостроительства, вступивший в силу 1 января 2026 года: он вводит реестр крупных собственников и позволяет муниципалитетам отдавать приоритет постоянному жилью. Второе — то, как теперь применяется режим ограничения аренды: в зонах, официально признанных рынком в напряжённом состоянии, сдерживание цен распространили на аренду temporada и на комнаты. Следить за обоими нужно не всем, но любой, кто подписывает договор в этом году, почувствует хотя бы одно.
Каталония выделяет зоны напряжённого рынка жилья, zones de mercat residencial tensionat, сокращённо ZMRT. В этих зонах ограничение уже действовало для постоянного жилья. С этого года такая же мера применяется к аренде temporada, то есть к сдаче на документально подтверждённую временную причину, а не к отпускному проживанию, и к покомнатной сдаче. Есть деталь, которую стоит перечитать дважды: когда жильё сдают по комнатам, сумма всех плат за комнаты не может быть выше максимума, который применялся бы при сдаче всей квартиры как единого целого. Комнаты больше не способ обойти потолок. Отпускная аренда, которую закон называет vacacional, turistico или recreativo, из этой части режима исключена.
В объявлениях теперь больше данных, чем раньше. По Ley 12/2023, усиленному в Каталонии законом Llei 18/2007, объявление об аренде должно указывать набор юридических сведений, чтобы вы могли сравнить ещё до звонка.
В Каталонии gran tenedor — это собственник с пятью и более жилыми объектами. Новый жилищный закон создаёт реестр таких крупных собственников и позволяет муниципалитетам отдавать приоритет постоянному жилью при решении, как использовать этот фонд. Для арендатора практический эффект прост: если ваш арендодатель — крупный собственник, справочный индекс применяется строже, а места для ставки выше индекса меньше. Угадывать не нужно. Объявление должно это указывать, а если не указывает — можно спросить.
Большая часть путаницы, которую мы слышим, идёт из того, что две разные цифры принимают за одну. Índice de referencia, который публикует Generalitat через SERPAVI, — это потолок для нового договора. IRAV — это годовой индекс, по которому обновляется уже действующий договор. Один управляет тем, сколько с вас могут взять при подписании; второй — тем, насколько может подняться аренда каждый год, когда вы уже живёте. Собственник не может использовать индекс годового обновления, чтобы назначить новую цену, а арендатор не может использовать потолок для новых договоров, чтобы остановить законное годовое повышение.
Если вы ищете жильё, не спешите и пользуйтесь объявлением. Сравните справочную ставку с запрошенной ценой, попросите última renta и уточните, крупный ли это собственник. В зоне напряжённого рынка запрошенная цифра должна быть на потолке или ниже, а сумма плат за комнаты в общей квартире не должна превышать цену всего жилья. Если вы уже снимаете и приходит годовая индексация, смотреть надо на IRAV, а не на справочный индекс. А если вас подталкивают к договору temporada на жильё, явно предназначенное для долгосрочной аренды, это ровно та схема, которую новые правила писались закрыть. Мы сдаём долгосрочное жильё в Барселоне и Маресме, комнатами и посуточной арендой не занимаемся, поэтому, когда объясняем договор, речь идёт именно о жилищном режиме.
Мы Grandiora, работаем в Барселоне и Маресме. Расскажите, что вы смотрите, и мы прямо скажем, как правила 2026 года ложатся на это конкретное жильё.
Спросить про договор Скачать бесплатный чек-лист перед подписанием