Цена в объявлении — это цена дома. Это не цена покупки. В Испании разницу между ними определяет налоговое законодательство, и в Каталонии в середине 2025 года она стала больше. Вот версия без удобных упрощений от агента.
Почти весь ваш налоговый счёт решает один вопрос: это вторичное жильё или первая продажа новостройки напрямую от застройщика? Вторичка — это ITP (налог на передачу имущества). Новостройка — это IVA (НДС) плюс AJD (гербовый сбор по акту). Оба сразу не платят. Это альтернативы, и считаются они совершенно по-разному.
Есть и второй, более тонкий момент. Когда застройщик называет 1,2 млн, эта цифра почти всегда без НДС. Когда частный владелец называет 1,2 млн, ITP добавляется сверху. В любом случае число из объявления — не то число, что уйдёт с вашего счёта.
Годами каталонское правило умещалось в одну строку: 10% ITP при покупке вторички. С 27 июня 2025 года это изменилось. Ставка теперь растёт вместе с ценой, по ступеням:
Перечитайте это медленно, если покупаете в верхнем сегменте — именно там это и бьёт. На вилле за 850 000 €, при расчёте по ступеням, налог выходит около 87 500 €, тогда как плоские 10% дали бы 85 000 €. На доме за 1,8 млн та же арифметика даёт примерно 204 000 €. Это региональный закон, поэтому в других частях Испании ставки другие; сравнивать Каталонию с Мадридом или Валенсией — не сравнение равного с равным.
Если вы покупаете новостройку напрямую у застройщика, ITP исчезает. Вместо него вы платите НДС 10% на жильё плюс AJD — гербовый сбор по акту, который в Каталонии составляет примерно 1,5%. Новостройка за 1,2 млн — это, таким образом, 120 000 € НДС плюс 18 000 € AJD, то есть около 138 000 € ещё до разговора с нотариусом.
Люди думают, что новостройка выгоднее по налогам. Обычно это не так. Зато покупатель новостройки, как правило, получает прозрачную историю документов, долгую гарантию на конструктив по испанскому закону о строительстве и отсутствие сюрпризов с ремонтом — это ценность другого рода, но настоящая.
Налог — главная цифра, но не единственная, что добавляется к счёту:
Потом наступает первый год владения — отдельная статья бюджета: IBI (ежегодный налог на недвижимость), расходы на сообщество, если они есть, страховка и — если вы нерезидент — ежегодная декларация по налогу на доход нерезидента. Об этой стороне мы говорим в гиде о владении недвижимостью в Испании как нерезидент.
Цена 850 000 €. Каталонский ITP, по ступеням, около 87 500 €. Нотариус и реестр — скажем, 2 500 €. Юридическая работа и проверка — около 1% плюс НДС, то есть примерно 10 000 €. Итого под 950 000 € ещё до первого предмета мебели — примерно 12% сверх запрошенной цены. По рынку в целом процент держится в похожем диапазоне, а в самом верху, где включается ступень 13%, чуть выше.
Некоторые агенты до сих пор называют старые плоские 10% плюс немного на расходы. В сегодняшней Каталонии это оптимистично, особенно выше 900 000 €. Наше простое правило для покупателя: отложите 12–15% от цены на налоги и сопутствующие расходы. Тогда вы не тот, кто переносит дату сделки, потому что не хватило денег — а такой разговор случается куда чаще, чем следовало бы.
Заблаговременно решите вопрос с налоговым номером. Если вы покупаете из-за пределов Испании, для подписания публичного акта понадобится NIE, и покупка по-настоящему ваша только после уплаты налога и регистрации акта. Подготовьте юриста, NIE и деньги до того, как влюбитесь в дом, а не после — на хорошем объекте в Маресме продавец не будет ждать ваших бумаг.