Nuda propiedad — это собственность на объект без права им пользоваться: пользование остаётся за узуфруктуарием. Частый способ купить ниже рынка, но работает он только если понимать, кто там живёт, как долго и что будет потом.
Полное право собственности делится на две части: nuda propiedad (право продать, заложить, передать) и узуфрукт (право пользоваться, сдавать и получать доход). Покупатель голой собственности не может ни вселиться, ни сдать объект, пока узуфрукт действует.
Узуфрукт бывает пожизненным (до смерти узуфруктуария) или срочным. В обычной продаже это чаще пожизненный узуфрукт в пользу пожилого человека, который продаёт голую собственность, чтобы получить деньги сейчас.
Законного процента нет. На практике цена голой собственности — это рыночная стоимость минус стоимость узуфрукта, а она в Испании оценивается от возраста узуфруктуария: для пожизненного узуфрукта обычно считают 89 минус возраст, но не меньше 10% стоимости объекта.
В пожилом возрасте скидка бывает небольшой, в молодом может превышать 40–50%. Сверху добавляется дисконт за неликвидность: покупатель не может пользоваться жильём годами.
С покупки платится налог на передачу (ITP, а для новостройки — НДС плюс гербовый сбор) с цены голой собственности. Узуфруктуарий продолжает платить IBI и обычное содержание; капитальный ремонт ложится на голого собственника.
Когда узуфрукт заканчивается, полное право консолидируется у голого собственника. Эта консолидация может вызвать налог (на наследство или дарение, если пришло из наследства или дарения) и муниципальный налог на прирост при последующей продаже.
Первый риск — долголетие: если узуфруктуарий проживёт дольше ожидаемого, покупатель ждёт лишние годы без пользования и без доступа к объекту. Второй — состояние жилья: узуфруктуарий может содержать его совсем не так, как вы рассчитываете.
До подписания проверьте выписку из Земельного реестра, обременения и ипотеки, возраст и общее положение узуфруктуария, и зафиксируйте письменно, кто за что платит. Сделка закрывается у нотариуса публичным актом с регистрацией в Реестре.
Имеет, если вам нужна долгосрочная доходность, а не жильё сейчас: вы покупаете со скидкой, ждёте и консолидируете право. А также инвесторам с горизонтом 10–20 лет в районе устойчивого спроса.
Не рекомендуем, если нужна ипотека: мало банков кредитуют голую собственность, и условия жёстче. И не рекомендуем, если цель — сразу сдавать объект.
Разберём случай, посчитаем скидку и объясним налоги и сроки до любой подписи.
Поговорить с командой Скачать чек-лист