La nuda propiedad es la propiedad de un inmueble sin el derecho a usarlo: el uso se queda en el usufructuario. Es una vía habitual para comprar por debajo de mercado, pero solo funciona si entiendes quién vive en la casa, hasta cuándo y qué pasa después.
El pleno dominio se divide en dos derechos: la nuda propiedad (poder vender, hipotecar o transmitir) y el usufructo (usar, alquilar y cobrar frutos). Quien compra la nuda propiedad no puede entrar a vivir ni alquilar el inmueble mientras el usufructo esté vigente.
El usufructo puede ser vitalicio (hasta la muerte del usufructuario) o temporal (con fecha fija). En una compraventa normal lo habitual es un usufructo vitalicio a favor de una persona mayor que vende la nuda propiedad para obtener liquidez.
No hay un porcentaje legal. En la práctica, el precio de la nuda propiedad se calcula descontando del valor de mercado el valor del usufructo, que en España se estima con la edad del usufructuario: para un usufructo vitalicio, el valor suele calcularse como 89 menos la edad, con un mínimo del 10% del valor del inmueble.
A edades muy avanzadas el descuento puede ser pequeño, y a edades jóvenes puede superar el 40–50%. A eso hay que añadir el descuento comercial por iliquidez: el comprador no puede usar la casa durante años.
La compra tributa por ITP (o IVA y AJD si es obra nueva) sobre el precio de la nuda propiedad. El usufructuario sigue pagando el IBI y los gastos ordinarios de conservación; las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario.
Cuando el usufructo se extingue, la propiedad se consolida en el nudo propietario. Esa consolidación puede generar impuestos (sucesiones o donaciones si la extinción viene de una herencia o donación) y plusvalía municipal si luego se vende.
El primer riesgo es la longevidad: si el usufructuario vive más de lo previsto, el comprador espera más años sin poder usar ni vender con posesión. El segundo es el estado del inmueble: el usufructuario puede no mantenerlo como esperabas.
Antes de firmar conviene revisar nota simple, cargas, hipotecas, edad y estado de salud del usufructuario (sin entrar en datos sensibles), y dejar por escrito quién paga qué. La operación se cierra en notaría con escritura pública e inscripción en el Registro.
Tiene sentido si buscas rentabilidad a largo plazo, no vivienda inmediata: compras con descuento, esperas y consolidas. También si eres inversor con horizonte de 10–20 años y el inmueble está en una zona con demanda estable.
No lo recomendamos si necesitas financiación bancaria: pocos bancos hipotecan nuda propiedad y suelen exigir condiciones más duras. Tampoco si el objetivo es alquilar de inmediato.
Revisamos el caso, calculamos el descuento y explicamos impuestos y plazos antes de cualquier firma.
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