Кадастровая стоимость — база, от которой считаются IBI и другие местные налоги. Когда Кадастр её пересматривает, платёж может вырасти без ваших действий: важно понимать, попал ли ваш объект в пересмотр, от чего зависит новая цифра и что можно сделать, если она кажется завышенной.
Кадастровая стоимость — это административная величина, а не рыночная цена. Она выводится из оценочного исследования муниципалитета (ponencia de valores) и учитывает расположение, площадь, назначение и качество постройки. Мебель и текущее состояние ремонта в расчёт не идут: квартира с убитым ремонтом и такая же после реновации по кадастру могут совпадать.
Обновляется она двумя путями: через общие пересмотры, которые в Испании проходят раз в несколько лет, и через точечные изменения, когда объект меняется — пристройка, раздел на две единицы, смена назначения с жилого на коммерческое или наоборот.
Официальный источник — электронный кабинет Кадастра: по кадастровому номеру (referencia catastral) и DNI/NIE видно текущую стоимость и дату последнего пересмотра. Те же данные есть в квитанции IBI и в выписке из Земельного реестра, так что расхождений между источниками быть не должно.
Если Кадастр утвердил новое оценочное исследование, это обычно публикуется в провинциальном вестнике и направляется собственникам. Пересмотр не меняет цену продажи, но меняет базу IBI, муниципальный налог на прирост стоимости земли и расчёты по некоторым другим налогам.
IBI — это ставка муниципалитета, умноженная на кадастровую стоимость. Муниципальный налог на прирост (IIVTNU, известный как plusvalía) считается от кадастровой стоимости земли. В подоходном налоге физлиц кадастровая стоимость используется как ориентир в отдельных случаях, а для аренды — для вменённого дохода по объектам, которые не сдаются.
Для арендодателя пересмотр вверх означает рост IBI и снижение чистой доходности. Для покупателя кадастровая стоимость, далёкая от рынка, — не основание отменять сделку, но проверить её до подписания стоит: она влияет на будущие расходы и на расчёт налогов при последующей продаже.
Кадастровую оценку можно оспорить через административно-экономическую жалобу. Сроки короткие и зависят от того, какой акт вам вручили; на практике это месяц с момента уведомления или публикации.
До жалобы запросите копию кадастровой записи и сверьте площадь, назначение и характеристики. Много жалоб выигрывается из-за ошибок обмера или элементов, которых физически нет — лишней террасы, второго санузла, несуществующей постройки. Если ошибка в самой записи, её исправляют через процедуру корректировки, и это проще, чем спор об оценке.
Запросите кадастровый номер, проверьте, что площадь совпадает с площадью в нотариальном акте, и посмотрите на расхождения между Кадастром и Земельным реестром. В старых домах зарегистрированная и кадастровая площадь расходятся часто — иногда на несколько метров.
Если покупаете под сдачу, считайте IBI от текущей кадастровой стоимости, а не от той, что указана в объявлении. И если продавец упоминает идущий пересмотр — просите официальный документ: от даты вступления в силу зависит цифра, и «обещали пересмотреть» — не аргумент в расчёте.
Проверим кадастровую запись, нотариальный акт и квитанцию IBI до того, как вы подпишете.
Поговорить с командой Скачать чек-лист