El precio del anuncio es el precio de la casa. No es el precio de comprarla. En España esa diferencia la marca la ley, y en Cataluña se hizo más grande a mediados de 2025. Aquí va la versión sin el atajo comercial del agente.
Casi todo tu recibo de impuestos lo decide una pregunta: ¿es una vivienda de segunda mano o la primera venta de obra nueva comprada directamente al promotor? Segunda mano significa ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Obra nueva significa IVA más AJD (el impuesto sobre actos jurídicos documentados). Nunca se pagan los dos. Son alternativas, y se calculan de formas completamente distintas.
Hay un segundo punto, más sutil. Cuando un promotor te dice 1,2 millones, esa cifra casi siempre va sin IVA. Cuando un particular te dice 1,2 millones, el ITP se suma por encima. En ambos casos, el número del portal no es el número que sale de tu cuenta.
Durante años el atajo catalán era una línea: 10% de ITP en segunda mano. Desde el 27 de junio de 2025 eso ha cambiado. El tipo ahora sube con el precio, tramo a tramo:
Lee eso despacio si te mueves en el segmento alto, porque es justo donde aprieta. En una villa de 850.000 €, leído por tramos, el impuesto queda en torno a 87.500 €, donde un 10% plano habrían sido 85.000 €. En una casa de 1,8 millones, la misma aritmética da unos 204.000 €. Es normativa autonómica, así que los tipos varían en otras zonas de España; comparar Cataluña con Madrid o la Comunidad Valenciana no es comparar manzanas con manzanas.
Si compras obra nueva directamente al promotor, el ITP desaparece. En su lugar pagas el IVA al 10% en vivienda, más el AJD, el impuesto sobre el documento notarial, que en Cataluña ronda el 1,5%. Una obra nueva de 1,2 millones son, por tanto, 120.000 € de IVA más 18.000 € de AJD: unos 138.000 € antes de hablar con el notario.
La gente supone que lo nuevo es más barato en impuestos. Normalmente no lo es. Lo que sí obtiene quien compra obra nueva, por regla general, es un rastro documental limpio, una garantía estructural larga según la ley de edificación española y ninguna sorpresa de reforma: otro tipo de valor, pero valor al fin y al cabo.
El impuesto es la cifra grande, pero no es la única que se suma a la factura:
Después llega el primer año de propiedad, que es un presupuesto aparte: IBI (el impuesto anual sobre el inmueble), gastos de comunidad si los hay, seguro y — si eres no residente — la declaración anual de la renta de no residentes. De esa parte hablamos en nuestra guía sobre poseer una propiedad en España como no residente.
Precio 850.000 €. ITP catalán, por tramos, unos 87.500 €. Notaría y Registro, pongamos 2.500 €. Trabajo legal y due diligence, en torno al 1% más IVA, unos 10.000 €. Estás cerca de 950.000 € en total antes de comprar un solo mueble: un 12% por encima del precio pedido. En el conjunto del mercado el porcentaje se mantiene en una zona parecida, y en la parte más alta, donde entra el tramo del 13%, sube un poco más.
Algunos agentes siguen citando el viejo 10% plano más un poco de gastos. En la Cataluña de hoy eso es optimista, sobre todo por encima de 900.000 €. Nuestra regla para el comprador es sencilla: reserva un 12–15% del precio para impuestos y gastos de la operación. Así no serás quien renegocie la fecha de la escritura porque faltó dinero, una conversación que ocurre mucho más de lo que debería.
Resuelve tu número fiscal pronto. Si compras desde fuera de España necesitarás un NIE antes de firmar escritura pública, y la compra solo es de verdad tuya cuando el impuesto está liquidado y la escritura inscrita. Prepara abogado, NIE y fondos antes de enamorarte de una casa, no después: en una buena propiedad del Maresme, el vendedor no se quedará esperando tu papeleo.