Compraste la casa, tienes las llaves y once meses al año estás en otro sitio. Esa parte está bien. Lo que no está bien es suponer que la propiedad se calla cuando tú te callas. España grava una vivienda vacía. Lo hace tanto si estás dentro como si no, y no se suaviza porque seas no residente: precisamente ser no residente es lo que cambia la factura. Esto es lo que te llega de verdad, en el orden en que suele llegar.
Si pasas más de 183 días al año en España, por regla general eres residente fiscal español, con todo lo que eso implica. Si pasas menos, eres no residente. Ese es el criterio fiscal, y es el que decide cómo tributa tu propiedad.
La regla 90/180 es un animal completamente distinto. Va de inmigración, no de impuestos. Quien tiene pasaporte de fuera de la UE puede estar en el espacio Schengen 90 días de cada 180 móviles. Comprar una villa en el Maresme no suma ni un día a esa cifra. Lo decimos sin rodeos porque hay clientes que llegan convencidos de que la propiedad les da derecho a quedarse; no lo hace, y descubrirlo en una frontera es una forma cara de aprenderlo.
Tres cosas funcionan en segundo plano. Ninguna es dramática por separado, y juntas son el coste base de tener una villa aquí.
España grava una renta teórica por una propiedad que posees y no alquilas. La lógica es rara hasta que la aceptas: tienes un activo en España, así que España supone que produce algo y grava ese algo. Se llama renta imputada y los no residentes la declaran en el modelo 210.
El cálculo habitual es el 1,1% del valor catastral si ese valor se revisó hace poco, o el 2% si no. Esa cifra tributa al 19% para residentes de la UE/EEE y, por regla general, al 24% para la mayoría de los demás no residentes. El plazo de presentación del año anterior son los primeros veinte días de abril. Para una villa normal rara vez es una suma que cambie la vida —a menudo unos cientos de euros—, pero la sanción por ignorarlo sí, y la obligación no desaparece porque la casa siguiera vacía.
Si la alquilas, todo el régimen cambia. Pasas de la renta imputada al IRNR real sobre la renta, con declaraciones trimestrales, y las reglas de deducción de gastos no son iguales para todos: los propietarios de la UE/EEE normalmente pueden deducir gastos como comunidad, IBI o reparaciones, mientras que la mayoría de los demás no residentes tributan sobre el alquiler bruto al 24%. Esa sola frase merece una conversación con un asesor fiscal en condiciones antes de poner la casa en el mercado.
Cuando vende un no residente pasan dos cosas que sorprenden. La primera: el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio y entregarlo a Hacienda. No es un impuesto extra, es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial, y se devuelve o se compensa al declarar. La segunda: la ganancia tributa al 19% para vendedores de la UE/EEE y, por regla general, al 24% para los demás. Además, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal por el aumento del valor del suelo. Desde la reforma de 2021, una venta con pérdida normalmente implica cero plusvalía, pero el papeleo sigue existiendo.
La versión sin rodeos: una propiedad no te compra días. Si tienes pasaporte de fuera de la UE y quieres quedarte más de lo que permite la regla 90/180, necesitas una vía de visado: el visado no lucrativo si vives de ahorros o rentas y no trabajas aquí, el de nómada digital si trabajas en remoto, el de estudiante, o alguna de las vías familiares. El visado golden, que se compraba con una inversión inmobiliaria cualificada, se cerró en abril de 2025, así que la casa es ahora un activo que posees, no un producto migratorio que compras. Si ese es tu plan, ocúpate del visado antes que de la hipoteca.
Por ley, no. En la práctica, vas a querer una: el IBI, la basura y los suministros casi siempre se cobran por domiciliación, y un representante fiscal trabaja mucho mejor cuando hay una cuenta con la que operar. Pelearse con esto es un ahorro falso.
Sí. La declaración de renta imputada se presenta una vez al año justamente porque la casa no generó nada. Cero alquiler no significa cero obligación.
Entonces no hay ganancia que gravar. La retención del 3% se practica igual en la notaría, pero te vuelve cuando se resuelve la declaración. La plusvalía municipal, en la mayoría de los casos con pérdida desde 2021, sale a cero.
Monta un representante fiscal y un asesor fiscal decente antes de que acabe tu primer ejercicio, no después de que llegue la primera carta con recargo. Para un propietario no residente es una cuota anual pequeña y elimina toda una categoría de sorpresas desagradables. Si estás comprando ahora, pregunta a tu agente a quién pondría en esto: uno bueno tendrá un nombre a mano, y uno malo cambiará de tema.
Tratamos con propietarios no residentes cada semana, y preferimos contarte los costes de mantenimiento antes de comprar que después. Dinos el municipio y el tipo de casa y te pondremos números honestos al lado.
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