Más o menos una vez por semana alguien nos pregunta si comprar una villa de 600.000 € sigue dando permiso de residencia. No lo da, y no lo hace desde abril de 2025. Pero la pregunta no deja de llegar, normalmente de gente que leyó un artículo escrito en 2023, así que aquí va la respuesta bien explicada, incluida la parte que la mayoría de esos artículos omite: qué funciona de verdad todavía.
El programa español de residencia para inversores se cerró a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025. La ley que lo respalda es la Ley Orgánica 1/2025, y no solo acabó con la vía inmobiliaria: puso fin a todo el régimen de la Ley 14/2013: los 2 millones de euros en deuda pública, el millón en acciones, el millón en depósito bancario, el proyecto empresarial que había que justificar como de interés general. El inmobiliario era el titular, pero no sobrevivió nada.
Las solicitudes presentadas antes de esa fecha con un expediente completo, por regla general, siguen siendo válidas y se tramitan bajo el marco que existía cuando se presentaron. Si tu expediente aún estaba a medio montar el 2 de abril, esa es una conversación para tu abogado y no para un blog. Esas cosas las deciden las normas transitorias, no nosotros.
No. Los permisos concedidos bajo el marco anterior mantienen su calendario de renovación. Tu tarjeta tiene fecha de caducidad, y la renuevas antes de esa fecha igual que siempre. Lo que conviene es comprobar esa caducidad ahora y no en el mes en que vence, porque el sistema de citas de renovación en España no tiene en cuenta tus planes de viaje.
Te da una casa. Eso sigue siendo algo bueno de verdad y, en Barcelona y la costa del Maresme, sigue siendo un activo decente a largo plazo. Lo que ya no te da es un derecho de residencia. Puedes ser propietario de un inmueble español como no residente con total legalidad, con un NIE, un notario y un abogado, y pasar hasta 90 días en el espacio Schengen en cualquier periodo de 180 como visitante no comunitario. Compra en abril, sé propietario veinte años y sigue siendo turista.
Ya que estamos, conviene saber lo que cuesta comprar. En una vivienda de segunda mano en Cataluña, el impuesto de transmisiones parte del 10 % y sube por tramos en las casas más caras, más los gastos de notaría, registro y abogado, normalmente otro 1 % al 2 %. En obra nueva es un 10 % de IVA más el impuesto autonómico de actos jurídicos documentados. Nuestra guía para comprar propiedad de lujo en Barcelona recorre toda la secuencia, y el panorama de inversión de 2026 cubre las rentabilidades y lo que ha cambiado en el mercado.
Ahora mismo tres vías cubren a casi todo el mundo, y elegir la equivocada es un error caro porque no son intercambiables:
También existe la vía ordinaria de autorización de trabajo y residencia si de verdad te emplea una empresa española, y la reagrupación familiar para cónyuges e hijos de residentes. De ninguna de las dos se habla mucho en los artículos sobre la golden visa, y es una lástima, porque cubren a mucha gente.
Sí, y es una secuencia habitual. Compras como no residente, luego solicitas uno de los visados en el consulado español de tu país, después llegas y, una vez aquí, cambias el visado por una tarjeta TIE. Lo que no debes hacer es comprar dando por hecho que el visado es un trámite. Eso lo decide el consulado, en función de tus ingresos y tus papeles, y puede tardar meses.
No hay nada sobre la mesa, y la dirección que se sigue en Bruselas va en contra de estos programas desde hace años. Si esperas a que se restablezca antes de comprar, estás esperando algo que nadie te ha prometido.
Trata la compra y la residencia como dos proyectos separados con dos listas de comprobación separadas. La casa es una decisión inmobiliaria: ubicación, estado, precio, potencial de alquiler. El visado es una decisión migratoria: ingresos, seguro, antecedentes penales, plazos. Mezclarlos es como la gente acaba comprando una villa en el municipio equivocado porque estaba cerca del consulado en el que pensaba.
Si quieres primero la parte de alquiler del panorama, nuestra nota sobre alquilar sin cuenta bancaria española y la guía para mudarse a Barcelona cubren la logística aburrida que de verdad decide si el primer año va bien.
Cuéntanos qué buscas y cómo piensas usar la propiedad. Te mostraremos lo que hay en el mercado de Barcelona y el Maresme, incluidos los inmuebles que nunca llegan a los portales, y te hablaremos con franqueza de las partes que debe llevar un abogado.
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