Los compradores extranjeros rara vez esperan pagar una villa en la costa del Maresme al contado, y la mayoría no lo hace. La confusión no es si puedes conseguir una hipoteca en España sin ser residente, que puedes, sino cuánta parte del precio cubre el banco, cuánto efectivo necesitas el día de la firma y por qué dos bancos te dan dos cifras muy distintas por la misma casa.
A efectos fiscales, eres residente en España si pasas aquí más de 183 días al año, o si tu principal interés económico está aquí. Todos los demás son no residentes: propietarios de segunda vivienda, gente que viene unos meses, compradores que todavía deciden si se mudan. Esto importa porque los bancos tasan a los no residentes de otra manera, y porque tu tratamiento fiscal de la propiedad también es distinto.
Por norma, los bancos españoles financian entre el 60% y el 70% del precio de compra a un no residente. Algunas entidades llegan al 70% para un perfil fuerte con una relación bancaria larga; los compradores de fuera de la UE y los casos más complicados suelen quedarse en el 50% o el 60%. Esa es la cifra de cabecera, y es más baja que la que se ofrece normalmente a residentes, que es de donde viene casi toda la sorpresa.
Así que la entrada es del 30% al 40%, y eso es antes de impuestos y gastos. Presupuesta esos aparte, porque en Cataluña no son pequeños.
La hipoteca es una línea de una factura más larga. En una vivienda de segunda mano en Cataluña pagas el ITP, el impuesto de transmisiones, que para la mayoría de compradores ronda el 10%, más notaría, registro y honorarios legales, que suman otro uno o dos por ciento. También está la tasación, que pagas tú, y a menudo la exigencia de contratar un seguro de vida y otro de hogar con la entidad. Nada de esto es raro, pero quien presupuesta solo la entrada y luego descubre el resto puede quedarse corto en decenas de miles.
Los expedientes de no residentes se revisan más, no menos. Cuenta con esta lista y cuenta con que se revise de verdad, no que se pase por encima.
Los tipos fijos han sido la opción popular los últimos años y lo siguen siendo, sobre todo porque quien compra fuera quiere una cifra previsible y no una apuesta mensual al Euríbor. Las variables pueden empezar más bajas, pero conviene mirar bien el diferencial, el suelo y si existe o no un techo.
El tipo que te citan rara vez es el que consigues. Los bancos anclan los tipos de escaparate a productos: una cuenta corriente, nómina domiciliada, seguros, una aportación a pensiones. Cada producto que aceptas rebaja el tipo; cada uno que rechazas lo sube. Lee la oferta vinculante, la FEIN, y compara por el coste total anual y no por el anuncio, porque un tipo más bajo con tres productos obligatorios a veces es la hipoteca más cara.
Consigue una preaprobación hipotecaria antes de empezar a visitar en serio. En un mercado donde las villas se mueven rápido, el vendedor preferirá al comprador que ya tiene banco detrás que al que todavía está explorando, y además te dice con honestidad lo que puedes pagar antes de que lo calcule tu corazón.
El error es dar por hecho que una operación de residente y una de no residente se parecen. No se parecen. Un expediente de no residente tarda más, exige más papeles, está topado a un porcentaje menor y a menudo lleva un tipo algo distinto. Si lo sabes de antemano, el proceso es aburrido en lugar de doloroso. Si esperas condiciones de residente, cada paso parecerá una pelea.