Nueve de cada diez discusiones por la fianza no van de daños. Van de un arañazo que nadie apuntó en septiembre y que en junio cada uno recuerda distinto. El inventario es el único documento que lo resuelve, y nadie está obligado a darte uno bueno.
La ley española no impone un inventario para el alquiler de vivienda. El contrato suele decir que la vivienda se arrienda «con el mobiliario e instalaciones que se detallan en el anexo I», y luego el anexo son cuatro líneas en un folio o un documento en condiciones. Los dos son legales. Solo uno te protege.
La obligación de devolver el inmueble en el estado en que se recibió viene del contrato y del artículo 1561 del Código Civil. El artículo 21 de la LAU deja el edificio y sus instalaciones en manos del propietario. Entre ambos está la zona gris donde mueren las fianzas: una marca en la pared, una toalla que falta, una encimera quemada, una caldera que ya hacía ruido.
En la práctica el inventario lo escribe la agencia, con prisa, la mañana de la firma, con seis personas esperando. Ese es justo el momento de frenar. Quince minutos extra en septiembre valen más que cualquier discusión en junio, porque en junio el dinero ya está en la cuenta de otro.
Habitación por habitación, en el orden en que recorres la casa, no por orden alfabético. Cada objeto con cantidad, descripción corta y estado, no solo un nombre. «Sofá» no sirve. «Sofá de tres plazas, tela gris, una marca pequeña en el reposabrazos izquierdo, patas rayadas» es prueba.
Un buen inventario también recoge lo que ya está mal, y aquí es donde los inquilinos se cortan. Apúntalo. La persiana rota del dormitorio pequeño, el grifo que gotea, el azulejo picado, la puerta del armario que no cierra, la mancha del colchón. No estás acusando a nadie. Estás fechando el daño.
Sesenta o cien fotos parecen excesivas hasta la primera disputa. Dispara cada habitación desde la puerta y desde la esquina opuesta, y luego los detalles que siempre salen: encimeras, vitro, platos de ducha, juntas, burletes de ventanas, fondo del armario, interior del horno, placa de la caldera, cuadro eléctrico, desagües de la terraza.
Luego recorre la casa una vez grabando vídeo y di en voz alta lo que ves y la fecha. Son cuatro minutos, no se puede editar y resuelve discusiones sobre el orden de los hechos. Envíalo al agente y a ti mismo por email el mismo día, para que la fecha no sea solo tuya.
El flash importa más que los megapíxeles. El flash del móvil a mediodía enseña arañazos que la luz natural esconde, y una foto con las persianas bajadas enseña la humedad bajo la ventana que la foto de la agencia recortó.
El inventario de una casa tiene una segunda mitad que los pisos no tienen: el exterior. Bomba de piscina, filtro, celda de sal o clorador, robot, cobertura y enrollador, estado del liner o de los azulejos, ducha exterior. Jardín: programador de riego y qué zona riega qué, la cortadora si se queda, herramientas, estado de la valla y del motor de la cancela.
Merece la pena pelear dos cláusulas en una villa. La primera nombra quién mantiene piscina y caldera, porque una bomba que muere en agosto es una conversación de 400–900 €. La segunda dice qué pasa con el jardín en fase de sequía, cuando cambian las reglas de riego y el césped amarillea sin culpa de nadie.
Enumera también lo que el propietario deja cerrado. Un garaje lleno de muebles suyos, un trastero con bicicletas, un armario con los esquís de la familia. Si esos espacios no figuran en el inventario como «excluidos», en junio nadie puede decir qué había.
Pide una inspección conjunta (acta de devolución) con propietario o agente delante, y hazla con luz. Lleva el inventario que firmaste. Recorre las mismas habitaciones en el mismo orden. Fotografía otra vez los contadores. Entrega las llaves contra una lista firmada, no en un buzón.
El desgaste normal no es daño. La pintura descolorida tras cinco años, un colchón deformado, juntas oscurecidas, un parqué con el camino marcado: nada de eso sale de tu fianza, diga lo que diga la agencia por teléfono. Un agujero en la pared, una quemadura en la encimera, un juego de llaves que falta y una ventana rota sí. Cuando descuenten por un desperfecto, pide factura o presupuesto, no un número inventado en el momento, y recuerda que un sofá de ocho años vale su edad, no su precio de nuevo.
Si el propietario se niega a una inspección conjunta de salida, envía un burofax con tu propio informe, fotos fechadas y la petición de la fianza dentro del mes legal. Cuesta 20–30 € y cambia el tono de la conversación, porque desde ese momento hay un registro que un juez puede leer.
Send us the inventory the agency gave you and we will tell you what is missing, what will be argued about in June, and which three lines to add before you sign. It takes us twenty minutes and saves a deposit.
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