Si tienes un piso o una villa en Barcelona o el Maresme y te planteas el alquiler vacacional, el primer problema no es el precio. El primer problema es si puedes conseguir licencia. En la ciudad de Barcelona la respuesta es no desde hace tiempo y, en el resto de Cataluña, depende mucho del municipio.
Una HUT es la licencia catalana de vivienda de uso turístico, Habitatge d’Ús Turístic. No se solicita como un pasaporte. Se da de alta la vivienda en el registro de turismo de Cataluña y, cuando se acepta el expediente, se asigna un número de registro, el NIRTC, que debe figurar en cada anuncio que publiques. Alquilar a turistas sin ese número es la forma más clara de ganarte una sanción.
Además tiene dos capas, y los propietarios las confunden continuamente. La capa autonómica es la propia licencia turística. La capa municipal es el planeamiento: si el ayuntamiento permite el uso turístico en ese edificio y en esa calle. Mucha gente tiene una HUT totalmente válida y aun así no puede alquilar legalmente, porque el planeamiento no lo permite allí. Hacen falta las dos.
Barcelona lleva cerrando la puerta desde que llegó el plan PEUAT en 2017, que congeló las nuevas licencias turísticas en la mayor parte de la ciudad. En 2024 el ayuntamiento fue más allá y anunció que no renovaría las licencias ya concedidas, con el objetivo de retirar los pisos turísticos de los edificios residenciales hacia 2028. Para 2026 eso significa una cosa: no hay una vía realista hacia una nueva HUT dentro de Barcelona.
Fuera de la ciudad es pueblo a pueblo. Cada municipio del Maresme decide dónde, y si se permite, el uso turístico, y algunos ya están saturados. El Decreto Ley 3/2023 dio a las autorizaciones existentes una transición de cinco años e instó a los municipios a justificar cuánta vivienda turística pueden soportar de verdad. Antes de comprar nada en la costa, pregunta al ayuntamiento por la situación actual de esa dirección concreta. No al vecino ni al agente, al ayuntamiento.
Para gestionar un alquiler turístico legalmente en Cataluña, esto es más o menos lo que hay que tener en orden:
En 2026 llega además una capa europea. El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026 y obliga a las plataformas a mostrar y verificar los números de registro cuando exista un sistema de registro. El registro nacional español de alquileres de corta duración fue anulado por el Tribunal Supremo, así que los sistemas autonómicos como la HUT catalana siguen siendo lo que de verdad sostiene al operador. En la práctica, las plataformas se apoyarán en el número que puedas demostrar.
Operar sin registro se considera una infracción turística grave o muy grave en Cataluña, y las multas van desde unos 3.001 € hasta 600.000 € en los peores casos. Anunciar sin el número NIRTC y no registrar a los huéspedes llevan sus propias sanciones. Las multas son solo una parte. Las plataformas retiran los anuncios, las aseguradoras pueden negar una reclamación cuando ven que el alquiler era ilegal y una comunidad que se opone puede hacer la vida imposible. Nada de eso aparece en una proyección de rentabilidad bonita.
Los propietarios suelen recurrir a una de dos cosas. La primera es un contrato de vivienda de larga duración, que es lo que quiere un inquilino residencial y lo que protege la ley. La segunda es un contrato de temporada, para una necesidad temporal real y documentada, como un traslado laboral o un semestre en el extranjero. Un alquiler de temporada auténtico no necesita HUT. La trampa es la temporada falsa: un alquiler vacacional disfrazado de contrato temporal. Los inspectores notan la diferencia, y los tribunales también. Si no puedes documentar la finalidad temporal, haz el contrato de larga duración y duerme mejor.
En Barcelona, da por hecho que no habrá nueva licencia turística en 2026. En los pueblos costeros del Maresme, comprueba la situación de la licencia antes de comprometerte, porque puede decidir si la propiedad vale lo que pagas. Lo vemos lo bastante a menudo como para decirlo claro, y preferimos decirte que un piso no puede ser turístico antes de que lo compres, no después.