Если у вас есть квартира или вилла в Барселоне или Маресме и вы думаете о посуточной сдаче туристам, первая проблема не цена, а лицензия: можно ли её вообще получить. В самой Барселоне ответ давно «нет», а в остальной Каталонии всё зависит от конкретного города.
HUT — это каталонская лицензия на туристическое жильё, полностью Habitatge d’Ús Turístic. Её не «оформляют» как паспорт. Вы регистрируете объект в туристическом реестре Каталонии, и после принятия дела получаете регистрационный номер NIRTC, который обязан стоять в каждом опубликованном объявлении. Сдавать туристам без этого номера — самый верный способ получить штраф.
Есть и два уровня, которые владельцы постоянно путают. Региональный — сама туристическая лицензия. Муниципальный — градостроительные правила: разрешает ли мэрия туристическое использование именно в этом доме и на этой улице. Многие имеют совершенно действующий HUT и всё равно не могут сдавать законно, потому что местный план этого не допускает. Нужны оба уровня.
Барселона закрывает дверь с 2017 года, когда появился план PEUAT, заморозивший новые туристические лицензии почти по всему городу. В 2024-м мэрия пошла дальше и заявила, что не будет продлевать уже выданные лицензии, с целью свернуть туристические квартиры в жилых домах примерно к 2028 году. Для 2026 года это значит одно: реалистичного пути к новому HUT внутри Барселоны нет.
За пределами города всё решает каждый городок отдельно. Каждый муниципалитет Маресме сам определяет, где и разрешено ли туристическое использование, и некоторые уже перенасыщены. Decreto Ley 3/2023 дал существующим разрешениям пятилетний переходный период и обязал муниципалитеты обосновывать, сколько туристического жилья они реально могут выдержать. Прежде чем что-то покупать на побережье, спросите мэрию о текущем статусе конкретного адреса. Не соседа, не агента, а мэрию.
Чтобы законно вести туристическую сдачу в Каталонии, нужен примерно такой набор:
В 2026-м добавляется и европейский уровень. Регламент (ЕС) 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 года и обязывает платформы показывать и проверять регистрационные номера там, где существует система регистрации. Испанский национальный реестр краткосрочной аренды был отменён Верховным судом, поэтому региональные системы вроде каталонского HUT остаются тем, что реально держит оператора. На практике платформы будут опираться на номер, который вы сможете подтвердить.
Работа без регистрации в Каталонии считается серьёзным или очень серьёзным туристическим нарушением, и штрафы идут от примерно €3 001 до €600 000 в худших случаях. Реклама без номера NIRTC и нерегистрация гостей несут отдельные санкции. Штрафы — лишь часть. Платформы снимают объявления, страховщики могут отказать в выплате, увидев, что сдача была нелегальной, а община, которая возражает, способна превратить жизнь в ад. Ничего из этого не видно в красивой проекции доходности.
Владельцы обычно идут одним из двух путей. Первый — полноценный долгосрочный договор vivienda, которого хочет жилой арендатор и который защищает закон. Второй — договор temporada под реальную, документально подтверждённую временную потребность: командировку, семестр за рубежом. Настоящей temporada HUT не нужен. Ловушка — фальшивая temporada: туристическая сдача, переодетая во временный договор. Инспекторы видят разницу, и суды тоже. Если подтвердить временную цель не получается, берите долгосрочный договор и спите спокойнее.
В Барселоне исходите из того, что новой туристической лицензии в 2026 году не будет. В прибрежных городках Маресме проверяйте статус лицензии до сделки, потому что он решает, стоит ли объект своих денег. Мы видим это достаточно часто, чтобы говорить прямо, и предпочитаем сказать, что квартира не может быть туристической, до покупки, а не после.