Аренда в Испании даёт больше защиты, чем ожидает большинство экспатов, а Каталония добавляет сверху свои правила. Загвоздка в том, что эти права вам никто не вручает. Обычно нужно самому знать, что они существуют. Вот короткая версия того, что вам положено, и того, где всё усложняется.
По LAU, основному закону Испании об аренде, договор на основное жильё заключается минимум на пять лет, если арендодатель — частное лицо, и на семь, если собственник — компания. После этого он автоматически продлевается трёхлетними блоками, если ни одна из сторон не уведомит надлежащим образом. Арендодатель не может просто прекратить всё на двенадцатом месяце, потому что ему так захотелось, что бы ни было написано на бумаге.
Есть одно исключение, о котором стоит знать. Арендодатель может расторгнуть договор досрочно, если он или прямой член семьи действительно нуждается в жилье как в основном, но это право вступает в силу только после первого года и должно быть прописано в договоре.
Годовое повышение раньше привязывалось к индексу потребительских цен, и национальный закон о жилье это изменил. В 2024 году потолок составлял 3%. С 2025 года для большинства договоров повышение считается по специальному справочному индексу IRAV, который задуман ниже CPI, чтобы аренда не скакала вместе с инфляцией. Какой бы процент ни был указан в договоре, законный потолок — это законный потолок.
Каталония также ввела собственный контроль арендной платы ещё в 2020 году — для районов, отнесённых к зонам напряжённого рынка жилья, и в список попали несколько городков Маресме, включая Матаро, Премия-де-Мар и Эль-Масноу. В марте 2022 года Конституционный суд отменил основную часть этого закона, так что сегодня это не действующая рамка. Но это хорошее напоминание, что правила аренды здесь меняются быстро.
Прожив в жилье шесть месяцев, вы можете расторгнуть договор, уведомив письменно минимум за 30 дней. Договор может предусматривать неустойку за уход до минимального срока — обычно месяц аренды за каждый оставшийся год, — так что прочитайте этот пункт до подписания.
Сделайте уведомление доказуемым. Burofax, испанская система заверенной почты, — стандартный способ, потому что даёт вам датированную запись того, что и когда вы отправили.
Выделяются две вещи. Ваш залог должен быть внесён в INCASÒL, каталонское жилищное агентство, в течение месяца после подписания — так он остаётся отслеживаемым, а не лежит в кармане арендодателя. И любое жильё, которое вы снимаете как основное, требует cèdula d\'habitabilitat — сертификата пригодности для проживания, устанавливающего законный минимум того, что должно быть в объекте.
Ремонт, влияющий на пригодность для проживания, — ответственность арендодателя. Протекающая крыша, сломанный котёл, всё, что делает жильё непригодным для жизни, — это на нём, а не на вас. Обычный износ и мелочи — обычно на вас, и именно здесь чаще всего начинаются споры.
Большинство споров возникает из пунктов, противоречащих LAU, а пункт, противоречащий закону, недействителен. Просто не хочется быть тем, кто доказывает это на втором месяце аренды. Проверьте договор до подписания и документируйте каждый платёж, потому что именно бумажный след делает эти права реально действующими.
Два связанных гайда, где подробнее: сколько арендодатель может просить в качестве залога и сроки договора аренды в Испании (5 против 7 лет).
Мы — Grandiora, мы ведём элитную аренду по Барселоне и Маресме с договорами, которые следуют букве LAU. Если вы хотите объект и договор, которые можно подписать без юриста в комнате, расскажите, что ищете.
Связаться с нами по аренде Скачать бесплатный чек-лист перед подписанием