Вопрос депозита всплывает почти на каждом просмотре. Сколько месяцев? Могут ли просить больше? Вернётся ли он? Правила в Испании яснее, чем ожидает большинство, и знание их до подписания экономит много денег и споров.
Испанский закон устанавливает минимальный депозит — fianza. Для жилой аренды (arrendamiento de vivienda) собственник может просить один месяц аренды. Для любого другого использования, например магазина или офиса, — два месяца. Это не обсуждается и не зависит от того, насколько роскошна вилла.
Закон за этим — Ley de Arrendamientos Urbanos, статья 36. Он не менялся десятилетиями. Один месяц для жилья, два для всего остального.
Вот где сложнее. Сверх fianza собственник может добавить так называемую garantía adicional — дополнительную гарантию. Её предел привязан к сроку договора. Для аренды до пяти лет могут просить до двух дополнительных месяцев. Для более долгого контракта потолок выше.
Так что на бумаге самый частый расклад для виллы такой:
Итого выходит около трёх-четырёх месяцев аренды до получения ключей. Это цифра, которая удивляет большинство экспатов, и её стоит закладывать до того, как влюбиться в объект.
Для вилл высокого класса в Алелье, Сан-Андреу-де-Льеванерес или Сан-Висенс-де-Монталь запрос трёх месяцев (одна fianza плюс две гарантии) — обычное дело. Некоторые собственники просят больше, если вы снимаете без испанской истории доходов или вы новичок в стране. Другие просят aval bancario — банковскую гарантию — вместо наличных на их счёте. Для жилья это реже, чем для офисов, но бывает.
Если собственник просит шесть месяцев вперёд — это вне нормального диапазона. Вы можете возразить. Закон даёт им два дополнительных месяца, и обычно это потолок, на который соглашаются.
В Каталонии fianza не остаётся у собственника. Её нужно внести в INCASÒL — каталонский земельный институт. Собственник вносит её и получает квитанцию. Это важно для вас в двух смыслах. Первое: это доказательство, что депозит существует и отслеживается. Второе: если собственник его не внёс, это может стать проблемой в конце, когда нужно возвращать деньги.
Когда договор заканчивается, собственник должен вернуть депозит в течение месяца. Если он хочет вычесть за ущерб, нужно показать квитанции или обосновать стоимость. Обычный износ не считается. Царапина на стене от мебели — износ. Дыра в стене — ущерб. Разница важна, когда вы спорите о нескольких тысячах евро.
Сделайте осмотр при заезде и при выезде. Фото, даты, оба присутствуют. Это единственное, что улаживает споры до их начала.
Если вы проходите это впервые на зарубежном рынке, помогает местный человек, который видел эти бумаги сто раз. Именно это мы и делаем в Grandiora по Барселоне и Маресме. Как арендовать виллу в Барселоне: полный гайд для экспатов (2026)
Мы каждую неделю помогаем экспатам закрепить виллы в Маресме и отметим всё необычное в структуре депозита до того, как вы отдадите деньги.
Поговорить с нами об аренде Скачать бесплатный чек-лист перед подписанием