Первое, что удивляет людей, снимающих жильё в Испании, — это то, как надолго договор связывает арендодателя. Вы подписываете то, что выглядит как годовой договор, но закон позволяет вам остаться на годы дольше. Пять это будет или семь — зависит от детали, которую почти никто не догадывается проверить.
С марта 2019 года испанский закон делит жилищную аренду на две дорожки в зависимости от арендодателя. Если квартира или вилла принадлежит физическому лицу, минимальный срок — пять лет. Если владелец — юридическое лицо, например компания или фонд, срок семь лет.
Договор не может обойти это словами. Закон устанавливает минимальный срок, и любая оговорка, которая пытается его сократить, недействительна. Вы можете подписать договор на год и всё равно сохранить право продлевать его ежегодно до этой отметки в пять или семь лет — нравится это арендодателю или нет.
На практике это работает так. Вы подписываете договор на один год. Когда год заканчивается, вы можете продлить его на тех же условиях ещё на год, и это повторяется, пока вы не дойдёте до порога в пять или семь лет. Всё это время арендодатель не может расторгнуть договор просто потому, что хочет вернуть себе недвижимость или нашёл кого-то, кто готов платить больше.
Досрочно арендодатель может расторгнуть договор лишь в нескольких конкретных случаях. Например, если жильё нужно ему самому или близкому родственнику, и только после первого года и с письменным уведомлением. Или если вы перестаёте платить, портите жильё или используете его для чего-то, что договор не разрешает. В остальном защита прочно на вашей стороне.
Как только обязательный период заканчивается, всё меняется. Если ни одна из сторон ничего не говорит, договор продлевается автоматически, год за годом, ещё до трёх лет. Договор с частным арендодателем может в итоге длиться восемь лет, прежде чем у него появится чистое право сказать «нет».
«Автоматически» — это слово, которое стоит запомнить. Арендодателю не нужно ничего делать, чтобы договор продолжался, и вам тоже. Чтобы его закончить, нужно официальное уведомление одной из сторон. Если уезжаете вы, обычно нужно предупредить в соответствии с договором — как правило, минимум за 30 дней до следующей даты продления.
В течение обязательного периода арендная плата может расти только так, как это допускает договор, — обычно это ежегодный пересмотр, привязанный к индексу. Арендодатель не может просто выставить недвижимость заново по более высокой цене посреди договора. Ваша плата защищена, пока у вас есть право оставаться.
Есть и региональные правила. В Каталонии контроль арендной платы применяется к определённым зонам и типам жилья и ограничивает, сколько может запрашивать новый договор относительно справочного индекса. Ошибиться легко, поэтому, если подписываете что-то серьёзное, проверьте, попадает ли недвижимость в контролируемую зону.
Для премиальной аренды разделение на пять и семь лет меняет разговор. Снимите виллу у частного владельца — и он, возможно, предпочтёт более короткие и простые условия, но всё равно не может выселить вас раньше пяти лет без уважительной причины. Если владелец — компания или фонд, та же защита действует семь лет.
Практический совет одинаков в обоих случаях. Проверьте, кто владеет недвижимостью, до подписания; знайте, на какой вы дорожке; и убедитесь, что оговорки о продлении и уведомлении совпадают с тем, что закон уже вам даёт. Вы не хотите оговорку, которая тихо пытается укоротить уже принадлежащее вам право.
Мы помогаем экспатам арендовать виллы и дома в Барселоне и Маресме и следим за тем, чтобы договор защищал права, которые закон уже вам даёт. Свяжитесь с нами до подписания.
Расскажите нам про свою аренду Скачать бесплатный чек-лист перед подписанием