Pytanie o kaucję pojawia się przy niemal każdym oglądaniu. Ile miesięcy? Czy mogą żądać więcej? Czy jeszcze ją zobaczysz? Zasady w Hiszpanii są jaśniejsze, niż większość się spodziewa, a znajomość ich przed podpisaniem oszczędza dużo pieniędzy i sporów.
Hiszpańskie prawo ustanawia minimalną ustawową kaucję zwaną fianza. Przy najmie mieszkaniowym (arrendamiento de vivienda) wynajmujący może zażądać jednomiesięcznego czynszu. Przy każdym innym przeznaczeniu, jak sklep czy biuro, to dwa miesiące. Ta część nie podlega negocjacji i nie zależy od tego, jak wytworna jest willa.
Podstawą prawną jest Ley de Arrendamientos Urbanos, artykuł 36. Pozostaje niezmieniona od dziesięcioleci. Jeden miesiąc dla domu, dwa dla wszystkiego innego.
Potem robi się mniej prosto. Na fianza wynajmujący może doliczyć tzw. garantía adicional, dodatkową gwarancję. Jej limit wiąże się z długością umowy. Przy najmie do pięciu lat mogą żądać do dwóch dodatkowych miesięcy. Przy dłuższej umowie limit rośnie.
Więc na papierze najczęstszy układ dla willi wygląda tak:
Daje to około trzech–czterech miesięcy czynszu do zapłaty, zanim otrzymasz klucze. To liczba, która zaskakuje większość ekspatów, i warto ją uwzględnić w budżecie, zanim zakochasz się w nieruchomości.
Przy ekskluzywnych willach w Alelli, Sant Andreu de Llavaneres lub Sant Vicenç de Montalt częste jest żądanie trzech miesięcy (jedna fianza plus dwie gwarancje). Niektórzy właściciele naciskają na więcej, jeśli wynajmujesz bez hiszpańskiej historii dochodów lub dopiero przyjechałeś do kraju. Inni proszą o aval bancario, gwarancję bankową, zamiast gotówki leżącej na ich koncie. To rzadsze przy domach niż przy biurach, ale się zdarza.
Jeśli wynajmujący żąda sześciu miesięcy z góry, to poza normalnym zakresem. Możesz się sprzeciwić. Prawo daje im dwa dodatkowe miesiące i to zwykle sufit, na który ludzie się zgadzają.
W Katalonii fianza nie leży po prostu u wynajmującego. Musi zostać zdeponowana w INCASÒL, katalońskim instytucie gruntów. Wynajmujący wpłaca ją i otrzymuje pokwitowanie. To ma dla Ciebie znaczenie z dwóch powodów. Po pierwsze, to dowód, że kaucja istnieje i jest ewidencjonowana. Po drugie, jeśli wynajmujący jej nie zdeponował, może to stać się problemem na końcu, gdy przyjdzie czas zwrotu pieniędzy.
Gdy najem się kończy, wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu jednego miesiąca. Jeśli chce potrącić za szkody, musi pokazać rachunki lub uzasadnić koszt. Normalne zużycie się nie liczy. Rysa na ścianie od mebli to zużycie. Dziura w ścianie to szkoda. Różnica ma znaczenie, gdy spierasz się o kilka tysięcy euro.
Zrób protokół przy wprowadzeniu i przy wyprowadzce. Zdjęcia, daty, oboje obecni. To jedyna rzecz, która rozstrzyga spory, zanim się zaczną.
Jeśli przechodzisz przez to po raz pierwszy na zagranicznym rynku, pomaga mieć kogoś lokalnego, kto widział te dokumenty setki razy. Dokładnie tym zajmujemy się w Grandiora w Barcelonie i Maresme. Jak wynająć willę w Barcelonie: pełny przewodnik dla ekspatów (2026)
Co tydzień pomagamy ekspatom zabezpieczyć wille w Maresme i zwrócimy uwagę na wszystko nietypowe w strukturze kaucji, zanim przekażesz pieniądze.
Porozmawiaj z nami o swoim wynajmie Pobierz bezpłatną checklistę przed podpisaniem