Hiszpania wciąż dobrze sprzedaje marzenie i to nie bez powodu: solidny długoterminowy popyt, miasta, w których naprawdę chce się mieszkać, i rynek, który historycznie utrzymywał wartość. Ale „kup nieruchomość w Hiszpanii” to nie strategia inwestycyjna sama w sobie. Zwrot tkwi w szczegółach — w mieście, licencji, progu podatkowym i w tym, czy gonisz za dochodem, czy za wzrostem. Oto szczera wersja.
Jeśli czytasz starsze artykuły, wiele wciąż obiecuje pobyt przez zakup nieruchomości. Te drzwi się zamknęły. Hiszpania zakończyła program złotej wizy w kwietniu 2025, więc kupno domu nie daje już Tobie ani Twojej rodzinie pozwolenia na pobyt. Nabywcy spoza UE wciąż mogą mieć hiszpańską nieruchomość na własność — to się nigdy nie zmieniło — i istnieją inne ścieżki wizowe, ale skrót „pół miliona i jesteś w środku” się skończył.
W praktyce nabywcy przychodzą teraz po aktywo, nie po papiery. Ceny premium w Barcelonie i na wybrzeżu nie zawaliły się, gdy program się zakończył, co mówi, jak bardzo naprawdę napędzał rynek. Trochę, nie większość.
Brutto rentowności najmu w Barcelonie wynoszą około 4 do 5% w lepszych dzielnicach i mogą spaść poniżej tego w najdroższych. To nie literówka — nieruchomość premium w miastach premium rzadko jest grą na dochód. Traktuj to jako przedziały: mieszkanie w Gràcii i jedno w Pedralbes mogą dawać bardzo różne liczby.
I pamiętaj, to wartości brutto. Netto — po IBI, opłatach wspólnotowych, ubezpieczeniu, utrzymaniu, okresach pustostanu i podatku — jest zwykle o dwa punkty niższe. 5% brutto to bliżej 3% w kieszeni. To wciąż może być przyzwoite na rynku, który też zwykle zyskuje na wartości, ale to nie 8%, które sugerują niektóre broszury.
Największym pojedynczym czynnikiem zwrotów z najmu w Hiszpanii jest to, czy możesz wynająć miejsce tak, jak zamierzasz. Barcelona wypycha mieszkania turystyczne z miasta: zapowiedziała, że nie odnowi około 10 000 licencji na apartamenty turystyczne i wycofa je do 2028. Kupno mieszkania „pod Airbnb” w Barcelonie w 2026 bez licencji to w rzeczywistości kupno najmu długoterminowego z dodatkowym ryzykiem.
Na wybrzeżu Maresme zasady różnią się w zależności od miejscowości i tam też są egzekwowane. Niektóre gminy są otwarte, inne zamroziły nowe licencje turystyczne. Zawsze potwierdź status licencji na piśmie przed zobowiązaniem się — w urzędzie miasta, nie na słowo sprzedającego.
Każdy hiszpański zakup niesie podatek od przeniesienia własności. W Katalonii nieruchomość z rynku wtórnego jest opodatkowana 10% ITP. Nowe budownictwo działa inaczej: 10% VAT plus około 1,5% AJD. Przy mieszkaniu za 900 000 € to 90 000 €, zanim kupisz żarówkę, a w większości przypadków nie da się tego wliczyć w hipotekę.
Potem roczne. IBI, podatek od nieruchomości gminny, jest skromny — zwykle kilkaset do kilku tysięcy euro rocznie w zależności od wartości katastralnej. Dochód z najmu jest opodatkowany w Hiszpanii, a nierezydenci są traktowani inaczej w zależności od tego, czy są z UE/EOG, czy nie. Katalonia nakłada też podatek od majątku i istnieje krajowy podatek solidarnościowy od dużych majątków powyżej 3 mln €. Na szczycie rynku to realny koszt, nie przypis.
Zdobądź hiszpańskiego doradcę podatkowego przed zakupem, nie po. To, czy trzymasz na własne nazwisko, czy przez spółkę, ma znaczenie, a zmiana zdania później jest kosztowna.
Dla większości nabywców zwrot jest dwuczęściowy: skromna rentowność najmu, gdy trzymasz, i wzrost kapitału przez pięć do dziesięciu lat. Barcelona i Maresme dostarczyły tej drugiej części w długim okresie, choć nic nie jest gwarantowane, a ostatnie lata były nietypowe wszędzie.
Jeśli chcesz dochód teraz, patrz na mniejsze, dobrze wynajęte mieszkania w solidnych dzielnicach lub miejscowościach sypialnianych. Jeśli chcesz wzrostu i stylu życia, wille premium na wybrzeżu mają sens — tylko nie zmuszaj ich, by co miesiąc same się spłacały. A jeśli kupujesz na flip, pamiętaj, że hiszpańskie koszty transakcyjne, te 10% plus notariusz, księga wieczysta i agencja, zjadają dużą część krótkoterminowego zysku.
Myślisz, by najpierw wynająć, żeby się rozejrzeć? Zobacz nasz przewodnik: jak wynająć willę w Barcelonie.
Jesteśmy Grandiora, działamy w Barcelonie i na wybrzeżu Maresme. Powiedz nam, co chcesz osiągnąć — dochód, wzrost czy przyszły dom — a powiemy Ci szczerze, czy liczby, na które patrzysz, się spinają.
Porozmawiaj z nami o inwestowaniu Pobierz bezpłatną checklistę przed podpisaniem