Qué debe incluir un contrato de alquiler español

Has encontrado la villa, al propietario le caes bien y ahora tienes delante un contrato en español. La mayoría lo ojea y firma. Es un error, porque el contrato es lo único que decide tus derechos durante los próximos años. Qué debería contener y qué revisar antes de poner tu nombre.

Lo básico que tiene que estar

La ley española no exige una montaña de papeleo, pero unas cuantas cosas son esenciales. Si falta alguna de estas, tómalo como señal de alarma:

• Nombre completo y documento de identidad de ambas partes. En tu caso, el pasaporte o el número de NIE; en el del propietario, su DNI o los datos de la empresa.
• Una identificación clara de la vivienda: la dirección completa y, a ser posible, la referencia catastral (referencia catastral).
• El tipo de contrato. Esto importa más que nada. Debe decir arrendamiento de vivienda si es tu vivienda habitual.
• La renta mensual, en cifras, y cómo y cuándo se paga.
• La duración del contrato y las condiciones de prórroga.
• El importe de la fianza (fianza).

Eso es el núcleo. Todo lo demás, la letra pequeña sobre mascotas, mantenimiento del jardín o quién paga los gastos de comunidad, es negociable y debería quedar claramente especificado.

La duración es la parte que la gente pasa por alto

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, un contrato de vivienda firmado con un propietario particular puede prorrogarse hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa. Esa protección no la obtienes automáticamente. Depende de que el contrato sea un auténtico arrendamiento de vivienda para tu residencia habitual.

Algunos propietarios intentan esquivarlo etiquetando el contrato como temporal, arrendamiento de temporada, o usando otra fórmula en el encabezamiento. Eso puede recortar tu derecho a quedarte a menos de un año. Antes de firmar, comprueba exactamente cómo se define el contrato y si indica que la vivienda es tu residencia principal. Cubrimos la diferencia en detalle en nuestra guía sobre los tipos de contrato de alquiler.

Lo que debería quedar por escrito aunque la ley no lo exija

Muchas cosas que luego generan discusiones no son legalmente obligatorias, así que si no están en el contrato, no existen. Consigue esto por escrito:

• Quién paga los suministros y los gastos de comunidad, y si están incluidos en la renta.
• Si la vivienda está amueblada y, en tal caso, un inventario.
• Las normas sobre mascotas, si vas a llevar un perro.
• Quién se encarga de las reparaciones. El propietario es responsable de mantener la vivienda habitable, pero conviene aclarar el mantenimiento menor.
• Cómo se revisa la renta cada año. La mayoría de los contratos la vinculan a la inflación.

El inventario es lo que ahorra dinero de verdad después. Si hay una villa amueblada de por medio, una lista detallada con fotos significa que no te culparán por un arañazo que ya estaba ahí.

Señales de alarma que vigilar

Unas cuantas cosas deberían hacerte parar. Si el propietario pide que la renta se pague en efectivo y sin recibo, vete. Si se niega a poner tu nombre y tu NIE en el contrato, o quiere que la fianza se pague fuera del contrato, eso es un problema. Y si el contrato no menciona la fianza en absoluto, pero ya te han pedido transferir varios meses de renta por adelantado, frena y busca asesoramiento legal.

En Cataluña la fianza se deposita normalmente en INCASÒL, el instituto catalán del suelo. Es un detalle pequeño, pero un propietario que hace las cosas bien en ese punto suele hacerlas bien en el resto también.

Antes de firmar

Lee todo el documento, aunque tu español sea flojo. Pide una traducción o lleva a alguien que lea el idioma. Comprueba las cifras, comprueba la duración, comprueba el tipo de contrato. Esas tres cosas cubren la mayor parte de lo que sale mal.

Cuando estés conforme, firma los dos ejemplares y asegúrate de salir con un original firmado del todo, con la firma del propietario, no solo la tuya.